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Poder Ejecutivo Provincial
LEY
DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y USO DEL SUELO
Decreto-Ley
8912/77. Ley de Ordenamiento territorial y uso del suelo.
LEY
DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y USO DEL SUELO
TITULO
I
OBJETIVOS
Y PRINCIPIOS
CAPITULO
UNICO
Texto
Ordenado por Decreto 3389/87 con las modificaciones del Decreto Ley N°
10128 y las Leyes N° 10653 y 10764
Artículo
1º) La presente ley rige el ordenamiento del territorio de la Provincia,
y regula el uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo.
Artículo
2º) Son objetivos fundamentales del ordenamiento territorial:
a)
Asegurar la preservación y el mejoramiento del medio ambiente, mediante
una adecuada organización de las actividades en el espacio.
b) La proscripción de acciones degradantes del ambiente y la
corrección de los efectos de las ya producidas.
c) La creación de condiciones físico espaciales que posibiliten
satisfacer al menor costo económico y social, los requerimientos y
necesidades de la comunidad en materia de vivienda, industria, comercio,
recreación, infraestructura, equipamiento, servicios esenciales y calidad
del medio ambiente.
d) La preservación de las áreas y sitios de interés natural, paisajístico,
histórico o turístico, a los fines del uso racional y educativo de los
mismos.
e) La implantación de los mecanismos legales, administrativos y económico
financieros que doten al gobierno municipal de los medios que posibiliten
la eliminación de los excesos especulativos, a fin de asegurar que el
proceso de ordenamiento y renovación urbana se lleve a cabo
salvaguardando los intereses generales de la comunidad.
f) Posibilitar la participación orgánica de la comunidad en el proceso
de ordenamiento territorial, como medio de asegurar que tanto a nivel de
la formulación propuesta, como de su realización, se procure satisfacer
sus intereses, aspiraciones y necesidades.
g) Propiciar y estimular la generación de una clara conciencia
comunitaria sobre la necesidad vital de la preservación y recuperación
de los valores ambientales.
Artículo
3º) Establécense los siguientes principios en materia de ordenamiento
territorial:
a)
Deberá concebirse como un proceso ininterrumpido en el que un conjunto de
pautas y disposiciones normativas orienten las decisiones y acciones del
sector público y encaucen las del sector privado, hacia el logro de
objetivos predeterminados, reajustables en función de los cambios no
previstos, que experimente la realidad sobre la que se actúa.
b) Las comunas deberán realizarlo en concordancia con los objetivos
y estrategias definidas por el Gobierno Provincial para el sector y con
las orientaciones generales y particulares de los planes provinciales y
regionales de desarrollo económico y social y de ordenamiento físico.
c) En las aglomeraciones, conurbaciones y regiones urbanas será
encarado con criterio integral, por cuanto rebasa las divisiones
jurisdiccionales. Los municipios integrantes de las mismas, adecuarán el
esquema territorial y la clasificación de sus áreas a la realidad que se
presenta en su territorio. Esta acción deberá encararse en forma
conjunta entre los municipios integrantes de cada región, con las
coordinación a nivel provincial.
d) Deberá tenerse fundamentalmente en cuenta el tipo e intensidad de las
relaciones funcionales que vinculan a las distintas áreas entre sí.
e) La localización de actividades y la intensidad y modalidad de la
ocupación del suelo se hará con criterio racional, a fin de prevenir, y
en lo posible revertir, situaciones críticas, evitando las
interrelaciones de usos del suelo que resulten inconvenientes.
TITULO
II
DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL
CAPITULO
I
DEL CRITERIO GENERAL
Artículo
4º) Estarán sometidos al cumplimiento de la presente ley las personas físicas
y jurídicas públicas o privadas, con la única excepción de razones de
seguridad y defensa.
CAPITULO
II
DE LA CLASIFICACION DEL TERRITORIO
Artículo
5º)
I)
Los municipios delimitarán su territorio en:
a)
Areas rurales.
b) Areas urbanas y áreas complementarias destinadas a emplazamientos de
usos relacionados con la producción agropecuaria extensiva, forestal,
minera y otros.
El área rural comprenderá las áreas destinadas a emplazamientos de usos
relacionados con la producción agropecuaria extensiva, forestal, minera y
otros.
El área urbana comprenderá dos subáreas:
La urbanizada y la semiurbanizada.
Las áreas complementarias comprenderán las zonas circundantes o
adyacentes al área urbana, relacionadas funcionalmente.
Las áreas urbanas y las complementarias conforman los centros de población
y son partes integrantes de una unidad territorial.
II)
En las distintas áreas podrán localizarse zonas de usos específicos de
acuerdo a la modalidad, tipo y características locales, y serán:
residencial, urbana y extraurbana, comercial y administrativa, de producción
agropecuaria, ictícola, industrial y extractiva, de esparcimiento ocioso
y activo, de reserva, ensanche, transporte, comunicaciones, energía,
defensa, seguridad, recuperación y demás usos específicos. La
existencia o no de áreas, subáreas o zonas determinadas, como así la
ubicación de algunas de éstas, dependerá de las condiciones propias o
necesidades de cada partido o de cada uno de sus núcleos urbanos. Las áreas,
subáreas y zonas, cuando así corresponda, se dividirán en espacios
parcelarios, circulatorios y verdes y libres públicos.
DE
LAS AREAS Y SUBAREAS
Artículo
6º) Se entiende por:
Area
Urbana:
La destinada a asentamientos humanos intensivos, en la que se desarrollen
usos vinculados con la residencia, las actividades terciarias y las de
producción compatibles.
Subárea
Urbanizada:
El o los sectores del área urbana, continuos o discontinuos, donde
existen servicios públicos y equipamiento comunitario como para
garantizar su modo de vida pleno. El o los perímetros de esta subárea
comprenderán todos los sectores servidos como mínimo con energía eléctrica,
pavimento, agua corriente y cloacas.
Subárea
Semiurbanizada:
El o los sectores intermedios o periféricos del área urbana, que
constituyen de hecho una parte del centro de población por su utilización
como tal, con parte de la infraestructura de servicios y del equipamiento
necesario, pero que una vez completados pasarán a constituirse en subáreas
urbanizadas. A este efecto deberá lograrse como prioridad el
completamiento de:
a)
La infraestructura de servicios y el equipamiento comunitario.
b) La edificación de las parcelas.
Areas
Complementarias:
Los sectores circundantes o adyacentes al área urbana, en los que se
delimiten zonas destinadas a reserva para ensanche de la misma o de sus
partes constitutivas, y a otros usos específicos.
ZONAS
Y ESPACIOS
Artículo
7º) Denomínanse:
a)
Zona residencial:
La destinada a asentamientos humanos intensivos, de usos relacionados con
la residencia permanente y sus compatibles, emplazadas en el área urbana.
b) Zona residencial extraurbana:
La destinada a asentamientos no intensivos de usos relacionados con la
residencia no permanente, emplazada en pleno contacto con la naturaleza,
en el área complementaria o en el área rural. Se incluyen en esta zona
los clubes de campo.
c) Zona comercial y administrativa:
La destinada a usos relacionados con la actividad gubernamental y
terciaria, emplazada en el área urbana.
d) Zona de esparcimiento:
La destinada principalmente a la actividad recreativa ociosa o activa, con
el equipamiento adecuado a dichos usos. Podrá estar ubicada en cualquiera
de las áreas.
e) Zona industrial:
La destinada a la localización de industrias agrupadas. Las zonas
industriales se establecerán en cualquiera de las áreas. Al decidir su
localización se tendrá particularmente en cuenta sus efectos sobre el
medio ambiente, sus conexiones con la red vial principal, provisión de
energía eléctrica, desagües industriales y agua potable. Las industrias
molestas, nocivas o peligrosas deberán establecerse obligatoriamente en
zona industrial, ubicada en área complementaria o rural, y circundada por
cortinas forestales. Parque industrial es el sector de la zona industrial
dotado de la infraestructura, el equipamiento y los servicios públicos
necesarios para el asentamiento de industrias agrupadas, debiendo estar
circundado por cortinas forestales.
f) Zona de reserva:
Al sector delimitado en razón de un interés específico orientado al
bien común.
g) Zona de reserva para ensanche urbano:
Al sector que el municipio delimite, si fuera necesario, en previsión de
futuras ampliaciones del área urbana.
h) Zona de recuperación:
La que, en su estado actual, no es apta para usos urbanos, pero resulta
recuperable mediante obras o acciones adecuadas.
i) Zona de recuperación de dunas o médanos vivos:
Las áreas que contienen formaciones de arenas no fijadas, ya sea
provenientes del desgaste de la plataforma o de la erosión continental
j) Zona de usos específicos:
La delimitada para usos del transporte (terrestre, marítimo o fluvial y aéreo),
de las comunicaciones, la producción o transmisión de energía, la
defensa, la seguridad y otros usos específicos.
Artículo
8º) Denomínanse:
a)
Espacios circulatorios:
Las vías de tránsito para vehículos y peatones, las que deberán
establecerse claramente en los planos de ordenamiento. Según la
importancia de su tránsito, o función, el sistema de espacios
circulatorios se dividirá en:
1.
Trama interna:
Vías ferroviarias a nivel, elevadas y subterráneas; autopistas urbanas,
avenidas principales, avenidas, calles principales, secundarias y de
penetración y retorno; senderos peatonales; espacios públicos para
estacionamiento de vehículos.
2. Trama externa:
Vías de la red troncal, acceso urbano, caminos principales o secundarios.
b)
Espacios verdes y libres públicos:
Los sectores públicos ( en los que predomine la vegetación y el
paisaje), cuya función principal sea servir a la recreación de la
comunidad y contribuir a la depuración del medio ambiente.
c) Espacios parcelarios:
Los sectores destinados a parcelas urbanas y rurales; los espacios
destinados a parcelas urbanas, dada su finalidad, se denominarán espacios
edificables.
CAPITULO
III
DELIMITACION Y DIMENSIONADO
Artículo
9º) A los efectos de un mejor ordenamiento funcional, las zonas podrán
ser divididas en distritos y subdistritos.
Artículo
10º) Las áreas, subáreas, zonas y espacios urbanos, deberán
delimitarse según usos.
Artículo
11º) Para cada núcleo urbano se fijarán las metas poblacionales
establecidas en el plan regional respectivo, adoptando, en caso de no
haberlas, las que resulten del cálculo según las tendencias. De acuerdo
a tales metas se dimensionarán las subáreas y zonas que componen el núcleo
urbano, regulándose la ocupación del suelo para cada distrito y manzana
o macizo en base a las densidades poblacionales asignadas.
Artículo
12º) El diseño de la trama circulatoria tendrá como objetivo la
vinculación e integración de los espacios parcelarios y verdes o libres
públicos, procurando el más seguro y eficiente desplazamiento de los
medios de transporte. Su trazado tendrá en cuenta la interrelación con
áreas y zonas adyacentes, diferenciando la circulación vehicular de la
peatonal. El sistema permitirá el tránsito vehicular diferenciado,
estableciendo dimensiones según densidades y usos urbanos previstos, de
acuerdo a los criterios del cálculo más apropiados.
Artículo
13º) Los espacios verdes o libres públicos de un núcleo urbano serán
dimensionados en base a la población potencial tope establecida por el
Plan de Ordenamiento para el mismo, adoptando un mínimo de diez metros
cuadrados (10 m2) de área verde o libre por habitante. Dentro de esa
superficie, deberán computarse las plazoletas, plazas y parques públicos,
ya sean comunales o regionales. Los espacios verdes serán
convenientemente distribuidos y ubicados en cada área o zona, a razón de
tres y medio metros cuadrados por habitante (3,50 m2/hab.) para
plazoletas, plazas o espacios libres vecinales; dos u medio metros
cuadrados por habitante (2,50 m2/hab.) para parques urbanos y cuatro
metros cuadrados por habitante (4 m2/hab.) para parques comarcales o
regionales. A los efectos de computar los cuatro metros cuadrados (4 m2)
correspondientes a parques comerciale o regionales podrán incluirse los
parques de dicha característica ubicados en un radio de sesenta kilómetros
(60 Km). CAPITULO IV DEL PROCESO DE OCUPACION DEL TERRITORIO A) Creación
y ampliación de núcleos urbanos o centros de población.
Artículo
14º) (DecLey 10128/83) Se entenderá por creación de un núcleo urbano
al proceso de acondicionamiento de un área con la finalidad de efectuar
localizaciones humanas intensivas de usos vinculados con la residencia,
las actividades de servicio y la producción y abastecimiento compatibles
con la misma, más el conjunto de previsiones normativas destinadas a
orientar la ocupación de dicha área y el ejercicio de los usos
mencionados, con el fin de garantizar el eficiente y armónico desarrollo
de los mismos y la preservación de la calidad del medio ambiente. Cuando
la creación o ampliación de núcleos urbanos la propicia la Provincia o
la Municipalidad en inmuebles que no le pertenezcan, y los respectivos
propietarios no cedieren las correspondientes superficies o concretaren
por sí el plan previsto, se declararán de utilidad pública las
fracciones que resulten necesarias a esos fines a los efectos de su
expropiación.
Artículo
15º) Toda creación de un núcleo urbano deberá responder a una
necesidad debidamente fundada, ser aprobada por el Poder Ejecutivo, a
propuesta del municipio respectivo, por iniciativa de entidades estatales
o de promotores privados, y fundamentarse mediante un estudio que, además
de tomar en cuenta las orientaciones y previsiones del respectivo plan
regional, contenga como mínimo:
a)
Justificación de los motivos y necesidades que indujeron a propiciar la
creación del nuevo núcleo urbano, con una relación detallada de las
principales funciones que habrá de cumplir dentro del sistema o
subsistema urbano que pasará a integrar.
b) Análisis de las ventajas comparativas que ofrece la localización
elegida en relación con otras posibles y la aptitud del sitio para
recibir los asentamientos correspondientes a los diferentes usos.
c) Evaluación de la situación existente en el área afectada en lo
relativo a uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo.
d) Demostración de la existencia de fuentes de aprovisionamiento de agua
potable en calidad de cantidad para satisfacer las necesidades de la
población potencial a servir.
e) Comprobación de la factibilidad real de dotar al nuevo núcleo urbano
de los servicios esenciales para su normal funcionamiento.
f) Plan Director del nuevo núcleo urbano conteniendo como mínimo:
Justificación de las dimensiones asignadas al mismo, así como a sus áreas
y zonas constitutivas, con indicación de las densidades poblacionales
propuestas. Trama circulatoria y su conexión con los asentamientos
urbanos del sistema o subsistema al cual habrá de incorporarse. Normas
sobre uso, ocupación, subdivisión, equipamiento y edificación del suelo
para sus distintas zonas. Red primaria de servicios públicos. Localización
de los espacios verdes y reservas de uso público y su dimensión según
lo dispuesto por esta ley.
g) Plan previsto para la prestación de los servicios esenciales y dotación
de equipamiento comunitario.
Artículo
16º) Se entenderá por ampliación de un núcleo urbano al proceso de
expansión ordenada de sus áreas o zonas, a fin de cumplimentar las
necesidades insatisfechas, o satisfechas en forma deficiente de las
actividades correspondientes a los distintos usos que en él se cumplen.
Artículo
17º) La ampliación de un área urbana deberá responder a una fundada
necesidad, ser aprobada por el Poder Ejecutivo a propuesta del municipio
respectivo y justificarse mediante un estudio que, sin apartarse de las
previsiones y orientaciones del correspondiente plan de ordenamiento,
cumplimente los siguientes recaudos:
a)
Que la ampliación propuesta coincida con alguno de los ejes de
crecimiento establecidos en el respectivo plan urbano y que las zonas o
distritos adyacentes no cuenten con más de treinta (30) por ciento de sus
parcelas sin edificar.
b) Demostración de la existencia de fuentes de aprovisionamiento de agua
potable en calidad y cantidad para satisfacer las necesidades totales de
la población potencial a servir.
c) Una cuidadosa evaluación de las disponibilidades de tierra para el
desarrollo de los usos urbanos y una ajustada estimación de la demanda
que la previsible evolución de dichos usos producirá en el futuro
inmediato.
d) Aptitud del sitio elegido para el desarrollo de los usos urbanos.
e) Evaluación de la situación existente en el área afectada en lo
relativo a uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo.
f) Demostración de la factibilidad real de dotar al área elegida de los
servicios esenciales y equipamiento comunitario que establece esta Ley.
g) Plan Director del área de ampliación conteniendo como mínimo lo
siguiente:
Justificación de la magnitud de la ampliación propuesta.
Densidad poblacional propuesta.
Trama circulatoria y su conexión con la red existente. Localización y
dimensión de los espacios verdes y libres públicos y reservas fiscales.
h) Plan previsto para la prestación de los servicios esenciales y la
dotación del equipamiento comunitario.
Artículo
18º) Podrá disponerse la ampliación sin que se cumpla lo establecido en
la segunda parte del inciso a) del artículo 17, sin ella se llevara a
cabo una operación de carácter integral, y la misma comprendiese, además
de lo exigido en el artículo anterior:
1.
Habilitación de nuevas parcelas urbanas dotadas de todos los servicios
esenciales y el equipamiento comunitario que establece esta ley.
2. Construcción de edificios en el total de las parcelas.
3. Apertura y cesión de espacios varios dotados de equipo urbano completo
(pavimento y redes de servicios)
4. Construcción de vía principal pavimentada que vincule la ampliación
con la trama circulatoria existente. También podrán habilitarse nuevos
espacios edificables sin haberse cubierto el grado de edificación
establecido, cuando la municipalidad constate situaciones generalizadas
que deriven en la ausencia de oferta de inmuebles o excesivo precio de los
ofrecidos. Igualmente podrá autorizarse la ampliación cuando se ofrezca
urbanizar zonas no aprovechables para otros usos por sus condiciones físicas
y mediante la aplicación de métodos de recuperación. En las situaciones
previstas en el párrafo anterior deberán satisfacerse los recaudos
exigidos en la primera parte de este artículo, con excepción de la
construcción de edificios en el total de las parcelas. Sólo por excepción
podrán habilitarse nuevos espacios edificables si los mismos implican
superar el tope poblacional que hubiere previsto el plan de ordenamiento
de cada núcleo urbano.B) Creación y ampliación de zonas de usos específicos.
Artículo
19º) La creación o ampliación de las zonas de usos específicos deberá
responder a una necesidad fundada, ser aprobada por el Poder Ejecutivo a
propuesta del municipio respectivo, localizarse en sitio apto para la
finalidad, ajustarse a las orientaciones y previsiones del correspondiente
Plan de Ordenamiento Municipal y cumplir con las normas de la legislación
vigente relativas al uso de que se trate.C) Reestructuración de núcleos
urbanos.
Artículo
20º) Se entenderá por reestructuración de áreas o zonas de un núcleo
urbano al proceso de adecuación del trazado de sus áreas constitutivas a
una sustancial modificación de las normas que las regían en materia de
uso, ocupación, subdivisión y equipamiento.
Artículo
21º) Todo proyecto de reestructuración de las áreas constitutivas de un
núcleo urbano deberá fundamentarse debidamente y ser aprobado por el
Poder Ejecutivo a propuesta del municipio.D) Disposiciones varias.
Artículo
22º) Para la realización de ampliaciones futuras podrán delimitarse
zonas de reserva. Dicho acto no implicará autorización automática para
efectuar el cambio de uso, ni modificación o restricción del existente,
en tanto su ejercicio no produzca efectos que dificulten el posterior
cambio de uso del suelo. La habilitación de las zonas previstas para
ensanche se llevará a cabo gradualmente, mediante la afectación de
sectores de extensión proporcionada a la necesidad prevista.
Artículo
23º) Sólo se podrán crear o ampliar núcleos urbanos y zonas de usos
específicos en terrenos con médanos o dunas que los mismos se encuentren
fijados y forestados de acuerdo con lo establecido en las normas
provinciales sobre la materia. En dichos casos se preservará la topografía
natural del área y se adoptarán en el proyecto soluciones planialtimétricas
que aseguren un correcto escurrimiento de las aguas pluviales. El tipo de
uso, intensidad de ocupación y parcelamiento admitidos serán los que
permitan garantizar la permanencia de la fijación y forestación.
Artículo
24º) (Ley 10.764) La denominación de los nuevos núcleos urbanos la
fijará el Poder Legislativo, prefiriendo a dichos efectos aquellas que
refieran a la región geográfica, a hechos históricos vinculados con el
lugar, a acontecimientos memorables, así como a nombres de personas que
por sus servicios a la Nación, a la Provincia, al Municipio o a la
Humanidad, se hayan hecho acreedoras a tal distinción. El cambio o
modificación en la denominación de los núcleos urbanos la fijará el
Poder Legislativo a propuesta de la Municipalidad con jurisdicción sobre
los mismos, respetando las pautas señaladas en el párrafo anterior.
TITULO
III
DEL USO, OCUPACION, SUBDIVISION Y EQUIPAMIENTO DEL SUELO
CAPITULO
I
DEL USO DEL SUELO
Artículo
25º) Se denominará uso del suelo, a los efectos de la presente ley, el
destino establecido para el mismo en relación al conjunto de actividades
humanas que se desarrollen o tenga las máximas posibilidades de
desarrollarse en un área territorial.
Artículo
26º) (Decreto Ley 10128/83) En el ordenamiento de cada Municipio se
discriminará el uso de la tierra en usos urbanos, rurales y específicos.
Se considerarán usos urbanos a los relacionados principalmente con la
residencia, el esparcimiento, las actividades terciarias y las secundarias
compatibles. Se considerarán usos rurales a los relacionados básicamente
con la producción agropecuaria, forestal y minera. Se considerarán usos
específicos a los vinculados con las actividades secundarias, el
transporte, las comunicaciones, la energía, la defensa y seguridad, etc.,
que se desarrollan en zonas o sectores destinados a los mismos en forma
exclusiva o en los que resultan absolutamente preponderantes.
Artículo
27º) (Decreto Ley 10128/83) Para su afectación actual o futura a toda
zona deberá asignarse uso o usos determinados. En el momento de
realizarse la afectación deberán establecerse las restricciones y
condicionamientos a que quedará sujeto el ejercicio de dichos usos. En
las zonas del área urbana, así como en las residenciales extraurbanas,
industriales y de usos específicos del área complementaria y rural,
deberán fijarse las restricciones y condicionamientos resultantes de los
aspectos que a continuación se detallan, que son independientes entre sí
con la zona, con el todo urbano y con sus proyecciones externas;
1.
Tipo de uso del suelo.
2. Extensión de ocupación del suelo (F.O.S.)
3. Intensidad de ocupación del suelo (F.O.T.) y, según el uso, densidad.
4. Subdivisión del suelo.
5. Infraestructura de servicios y equipamiento comunitario.
Artículo
28º) (Decreto Ley 10128/83) En cada zona, cualquiera sea el área a que
pertenezca, se permitirán todos los usos que sean compatibles entre sí.
Los molestos nocivos o peligrosos serán localizados en distritos
especiales, con separación mínima a determinar según su grado de
peligrosidad, molestia o capacidad de contaminación del ambiente.
Artículo
29º) (Decreto Ley 10128/83) Al delimitar zonas según usos se tomarán
particularmente en cuenta la concentración de actividades afines en
relación a su ubicación y la escala de servicios que presten.
Artículo
30º) (DecretoLey 10128/83) En las zonas de las distintas áreas el
dimensionado de las parcelas estará condicionado por el tipo, intensidad
y forma de ejercicio de los distintos usos admitidos en las mismas.
Artículo
31º) (Decreto Ley 10128/83) Asignado el uso o usos a una zona del área
urbana o a una zona residencial, extraurbana, se establecerá la densidad
bruta promedio de la misma y la neta correspondiente a los espacios
edificables. Asimismo, se establecerán las superficies mínimas que deben
destinarse a áreas verdes de uso público, los servicios esenciales y el
equipamiento social necesario, para que los usos asignados puedan
ejercerse en el nivel permitido por las condiciones de tipo urbanístico.
CAPITULO
II
DE LA INTENSIDAD DE LA OCUPACION
Artículo
32º) Deberán distinguirse tres categorías en la intensidad del
asentamiento humano en el territorio:
1.
Población dispersa.
2. Población agrupada.
3. Población semiagrupada. La intensidad de ocupación se medirá por la
densidad poblacional por metro cuadrado. Denomínase densidad poblacional
bruta a la relación entre la población de un área o zona y la
superficie total de la misma. Denomínase densidad poblacional neta a la
relación entre la población de un área o zona y la superficie de sus
espacios edificables, es decir, libre de los espacios circulatorios y
verdes públicos.
Artículo
33º) Las áreas de población dispersa corresponden al área rural, donde
la edificación predominante es la vivienda y las construcciones propias
de la explotación rural. La densidad de población bruta promedio será
menor a cinco (5) habitantes por hectárea. Todo proyecto de construcción
de viviendas en áreas rurales que ocasionen densidades mayores que la
establecida, excepto cuando esté vinculado a la explotación rural, se
considerará cambio de uso y sujeto a la aprobación previa
correspondiente.
Artículo
34º) Las áreas de población semiagrupada corresponden a colonias
rurales, y a otras localizaciones de muy baja densidad. La densidad
poblacional bruta podrá fluctuar entre cinco (5) y treinta (30)
habitantes por hectárea.
Artículo
35º) Las áreas de población agrupada corresponden a las áreas urbanas
y su edificación predominante es la vivienda individual o colectiva, con
los edificios complementarios, servicios y equipamientos necesarios, que
en conjunto conforman al alojamiento integral de la población A cada zona
integrante de un área urbana deberá asignársele densidad neta y
densidad bruta.
Artículo
36º) La densidad bruta promedio para toda el área urbana, no podrá
superar los ciento cincuenta (150) habitantes por hectárea.
Artículo
37º) La densidad poblacional neta máxima para las distintas zonas
urbanas y complementarias, excepto clubes de campo será:
a)
Parcialmente dotadas de servicios:
Residencial y comercial urbano y extraurbano:
sectores con parcelas existentes a la vigencia de esta Ley que carezcan de
agua corriente y cloacas, la resultante de una vivienda unifamiliar por
parcela; cuando exista agua corriente pero no cloacas, cualquier uso,
ciento cincuenta (150) habitantes por hectárea. No obstante, cuando
conviniere, el municipio podrá signar una densidad potencial superior,
que sólo podrá concretarse con la prestación de los respectivos
servicios.
b) Totalmente dotadas de servicios esenciales:
Residencial: mil (1000) habitantes por hectárea.
Residencial extraurbano: ciento cincuenta (150) habitantes por hectárea.
Comercial, administrativa y áreas análogas, excluídos espacios para
espectáculos públicos: dos mil (2000) habitantes por hectárea. En áreas
con cloacas, la densidad máxima estará limitada por la capacidad y
calidad de la fuente de agua potable. La densidad neta para cada manzana,
se establecerá con independencia de la resultante de las edificaciones
existentes y será de aplicación para cada parcela motivo de nuevas
construcciones.
Artículo
38º) La densidad poblacional que se asigne a un área, subárea, zona o
unidad rodeada de calles en cumplimiento del uso establecido estará
asimismo en relación directa con la disponibilidad de áreas verdes o
libres públicas y con la dotación de servicios públicos y lugares de
estacionamiento que efectivamente cuente. Podrá no obstante, preverse una
densidad óptima mayor que la actual, que podrá efectivizarse en el
momento que todos los condicionantes se cumplan.
Artículo
39º) En cada zona la edificación será regulada de tal forma que no
agrupe en la misma una población mayor que la prevista en base a la
densidad poblacional establecida, para lo cual se emplearán coeficientes
que representen la relación población suelo edificio y surjan de
vincular entre sí:
a)
Población.
b) Densidad neta.
c) El área neta de espacios edificables.
d) La superficie edificada por habitante.
e) Los factores de ocupación del suelo total.
Artículo
40º) La cantidad máxima de personas por parcelas será el resultado de
multiplicar su superficie por la densidad neta máxima que se fije para la
zona en que esté incluida. El mínimo computable será de cuatro (4)
personas por parcelas.
Artículo
41º) Establecida la población máxima para una parcela, la cantidad máxima
de personas que podrá alojar cada edificio se computará de acuerdo a los
siguientes índices:
Uso Cantidad de Ambientes Personas por Dormitorio
Sup. Cubierta Total mínima por persona Residencial unifamiliar Hasta 2 2
14 m2Más de 2 2 10 m2 Residencial multifamiliar Hasta 2 2 15 m2Más de 2
2 12 m2 Comercial y análogos 10 m2 Espectáculos públicos, Industrias y
otros casos A definir por los municipios según características de cada
uso y supuesto En ningún caso, la superficie cubierta resultante podrá
sumar un volumen de edificación mayor que el que establezca el F.O.T.
para el caso.
Artículo
42º) Denomínase factor de ocupación total (F.O.T.) al coeficiente que
debe multiplicarse por la superficie total de cada parcela para obtener la
superficie cubierta máxima edificable en ella. Denomínase factor de
ocupación del suelo (F.O.S.) a la relación entre la superficie máxima
del suelo ocupada por el edificio y la superficie de la parcela. Ambos
factores determinarán los volúmenes edificables. El volumen máximo
edificable de nivel de suelo hacia arriba, en edificio de más de tres (3)
plantas, será el resultante de aplicar el F.O.T. máximo establecido para
la zona considerando la distancia mínima de piso a piso autorizada para
vivienda con independencia de la cantidad de plantas proyectadas.
Artículo
43º) Se denomina superficie cubierta edificable en una parcela a la suma
de todas las áreas cubiertas en cada planta, ubicados por encima del
nivel de la vereda o su equivalente que al efecto establezca el municipio,
incluyendo espesores de tabiques y muros interiores y exteriores.
Artículo
44º) El plan de ordenamiento establecerá para cada zona los máximos
factores de ocupación total (F.O.T.) y de ocupación del cuelo (F.O.S.)
en función de usos permitidos, de la población prevista, de una adecuada
relación entre los espacios edificables y los verdes y libres públicos,
del grado de prestación de los servicios esenciales y de la superficie
cubierta por habitante que se establezca.(Ley 10653):
Toda superficie cubierta, construida o a construirse, destinada a albergar
plantas de tratamiento de efluentes industriales en establecimientos
existentes cuya antigüedad data con anterioridad a la vigencia del
Decreto Ley 7229, no será considerada a los fines de determinar el
cumplimiento de los índices urbanísticos F.O.S. y F.O.T.
Artículo
45º) Los valores del F.O.T. serán como máximo los siguientes:
Uso residencial:2,5. Uso comercial, administrativo y análogos:3. Otros
usos:serán fijados por la reglamentación.
Artículo
46º) Los valores del F.O.S. no podrán superar a 0,6.
Artículo
47º) Por sobre los valores máximos del F.O.T. y la densidad antes
fijados y los máximos que el municipio establezca para cada zona, se
establecerán en el plan de ordenamiento, incrementos o premios que en
conjunto no podrán superar el setenta (70) por ciento de los valores máximos
mencionados según la siguiente discriminación:
a)
Por ancho de parcela: partir de diez metros (10 m.), en forma proporcional
y hasta un incremento máximo del veinticinco (25) por ciento del F.O.T.
Para nuevas parcelas a partir de los anchos mínimos exigidos.
b) Por edificación separada de ejes divisores laterales, con un mínimo
de cuatro metros (4 m.), se incrementará el F.O.T. entre el (10) por
ciento y el quince (15) por ciento por cada eje divisorio como máximo,
computándose hasta un treinta (30) por ciento en total.
c) Por edificación retirada voluntariamente de la línea de construcción
establecida, a razón de tres (3) por ciento por cada metro de retiro, con
un máximo de quince (15) por ciento.
d) Por menor superficie de suelo ocupada que la resultante del F.O.S. máximo
establecido para cada caso, proporcional a la reducción y hasta un
incremento máximo del F.O.T. en un diez (10) por ciento.
e) por espacio libre público existente al frente, medido desde la línea
municipal hasta el eje de dicho espacio, cero cinco (0,5) por ciento por
cada metro, a partir de los diez (10) metros y con un máximo del diez
(10) por ciento. La cantidad de personas que aloje cada edificio podrá
aumentarse de acuerdo a los incrementos que en cada caso corresponda.
Artículo
48º) Los municipios fijarán para cada zona normas que garanticen la
existencia de los centros de manzanas libres de edificación. Asimismo
determinarán áreas y alturas edificables, retiros de edificación
respecto de las líneas municipal y divisorias, con arreglo a lo
establecido en el artículo anterior y tendientes a la preservación y
continuidad del espacio libre urbano. No se autorizará el patio interno
como medio de ventilación e iluminación de locales de habitación y de
trabajo. Podrán autorizarse para cocinas, baños y locales auxiliares.
Artículo
49º) En zonas con densidad mayor de ciento cincuenta (150) habitantes por
hectárea y en la construcción de edificios multifamiliares será
obligatoria la previsión de espacios para estacionamiento o de cocheras,
cuando las parcelas tengan doce (12) metros o más de ancho, previéndose
una superficie de tres y medio (3,50) metros cuadrados por persona como mínimo.
Los municipios podrán establecer excepciones a esta disposición cuando
las características de la zona y del proyecto así lo justifiquen.
CAPITULO
III
DE LA SUBDIVISION DEL SUELO
A)
Subdivisiones
Artículo
50º) Una vez aprobada la creación de un núcleo urbano, o la creación,
ampliación o restructuración de sus áreas, subáreas o zonas
constitutivas, podrán efectuarse las operaciones de subdivisión
necesarias, con el dimensionado que fija la presente Ley.
Artículo
51º) Las normas municipales sobre subdivisión no podrán establecer
dimensiones inferiores a las que con carácter general establece la
presente ley, que será de aplicación cuando el respectivo municipio
carezca de normas específicas.
Artículo
52º) Las dimensiones en áreas urbanas y complementarias serán las
siguientes:
a)
Unidades rodeadas de calles:
Para sectores a subdividir circundados por fracciones amanzanadas en tres
(3) o más de sus lados, las que determine la municipalidad en cada caso.
Para sectores a subdividir no comprendidos en el párrafo anterior:
Lado mínimo sobre vía de circulación secundaria: cincuenta (50 m)
metros. Lado mínimo sobre vía de circulación principal: ciento
cincuenta (150) metros. Se podrá adoptar el trazado de una o más calles
internas de penetración y retorno, preferentemente con accesos desde una
vía de circulación secundaria.
b) Parcelas: Area Urbana en general Ancho Mínimo M. Sup. Min. m2 Hasta
200 pers./ha 12 300 De 201 hasta 500 pers./ha 15 375 De 501 hasta 800
pers./ha 20 600 De 801 hasta 1500 pers./ha 25 750 Más de 1500 pers./ha 30
900 Area urbanas frente a litoral Río de la Plata y Océano Atlántico
(hasta 5 Km. desde la ribera. Hasta 200 pers./ha 15 400 De 201 hasta 500
pers./ha 20 500 De 501 hasta 800 pers./ha 25 750 Más de 800 pers./ha 30
900 Areas complementarias. Las dimensiones deberán guardar relación al
tipo y la intensidad del uso asignado 40 2000 Residencial extraurbana 20
600 En todos los casos la relación máxima entre ancho y fondo de parcela
no será inferior a un tercio (1/3). Dichas dimensiones mínimas no serán
de aplicación cuando se trate de proyectos urbanísticos integrales que
signifiquen la construcción de la totalidad de las edificaciones, dotación
de infraestructura y equipamiento comunitario para los cuales la
municipalidad mantenga la densidad establecida y fije normas específicas
sobre F.O.S., F.O.T., aspectos constructivos, ubicación de áreas verdes
y libres públicas y otras de aplicación para el caso. El dictado de
disposiciones reglamentarias o la aprobación de proyectos exigirá el
previo dictamen del Ministerio de Obras Públicas. Los mínimos antes
indicados no podrán utilizarse para disminuir las dimensiones de parcelas
destinadas a uso residencial creadas mediante la aplicación de normas que
establecían mínimos superiores. Sólo podrán subdividirse manzanas o
macizos existentes, sin parcelar o parcialmente parcelados, en nuevas
parcelas, cuando se asegure a éstas la dotación de agua potable y que la
eliminación de excretas no contamine la fuente de aprovechamiento de
agua.
Artículo
53º) En áreas rurales las parcelas no podrán ser inferiores a una
unidad económica de explotación extensiva o intensiva, y sus dimensiones
mínimas serán determinadas en la forma establecida por el Código Rural,
como también las de aquellas parcelas destinadas a usos complementarios
de la actividad rural.
Artículo
54º) En las subdivisiones dentro de áreas urbanas que no impliquen
cambio de uso, podrán aceptarse dimensiones inferiores a las establecidas
precedentemente, ya sea por englobamientos que permitan generar parcelas
con dimensiones más acordes con las establecidas o por situaciones de
hecho dificilmente reversibles, tales como invasión de linderos e
incorporación de sobrantes.
Artículo
55º) Prohíbese realizar subdivisiones en áreas rurales que impliquen la
creación de áreas urbanas con densidad bruta mayor de treinta (30)
habitantes por hectárea a menos de un kilómetro de las rutas troncales
nacionales y provinciales, y de trescientos (300) metros de los accesos a
centros de población, con excepción de las necesarias para asentar
actividades complementarias al uso viario y las industriales que
establezca la zonificación correspondiente.B) Cesiones
Artículo
56º) Al crear o ampliar núcleos urbanos, áreas y zonas, los
propietarios de los predios involucrados deberán ceder gratuitamente al
Estado provincial las superficies destinadas a espacios circulatorios,
verdes, libres y públicos y a reservas para la localización de
equipamiento comunitario de uso público, de acuerdo con los mínimos que
a continuación se indican:
En nuevos centros de Población Area verde Reserva Uso Público Hasta
60.000 habitantes 6 m2/hab. (mínimo 1 hab.) 3 m2/hab. Más de 60.000
hab.(Será determinado por el M.O.P. mediante estudioespecialEn
ampliaciones de áreas urbanas. de hasta 2.000 habitantes 3,5 m2/hab. 1
m2/hab. de 2001 a 3.000 hab. 4 m2/hab. 1 m2/hab. de 3.001 a 4.000 hab. 4,5
m2/hab. 1 m2/hab. de 4.001 a 5.000 hab. 5 m2/hab. 1,5 m2/hab. más de
5.000 hab. 6 m2/hab. 2 m2/hab.En reestructuraciones dentro del área
urbana:
Rigen los mismos índices del caso anterior, sin superar el diez (10) por
ciento de la superficie a subdividir para áreas verdes y el cuatro (4)
por ciento para reservas de uso público.
Artículo
57º) Al parcelarse manzanas originadas con anterioridad a la vigencia de
esta ley, la donación de áreas verdes y libres públicas y reservas
fiscales, sin variar la densidad media bruta prevista para el sector, será
compensada mediante el incremento proporcional de la densidad neta y el
F.O.T. máximos.
Artículo
58º) (Decreto Ley 10128/83) Al crear o ampliar núcleos urbanos que
limiten con el Océano Atlántico deberá delimitarse una franja de cien
(100) metros de ancho, medida desde la línea de pie de médano o de
acantilado, lindera y paralela a las mismas, destinada a usos
complementarios al de playa, que se cederá gratuitamente al Fisco de la
Provincia, fijada, arbolada, parquizada y con espacio para estacionamiento
de vehículos, mediante trabajos a cargo del propietario cedente si la
creación o ampliación es propiciada por el mismo. Asimismo y sin
perjuicio de lo anterior, dentro de las áreas verdes y libres públicas
que corresponda ceder, según lo estipulado en el artículo 56, no menos
del setenta (70) por ciento de ellas se localizarán en sectores
adyacentes a la franja mencionada en el párrafo anterior, con un frente mínimo
paralelo a la costa de cincuenta (50) metros y una profundidad mínima de
trescientos (300) metros, debidamente fijada y forestada. La separación máxima
entre estas áreas será de tres mil (3.000) metros.
Artículo
59º) (Decreto Ley 10128/83) Al crear o ampliar núcleos urbanos se
limiten con cursos o espejos de agua permanentes, naturales o
artificiales, deberá delimitarse una franja que se cederá gratuitamente
al Fisco Provincial arbolada y parquizada, mediante trabajos a cargo del
propietario cedente si la creación o ampliación es propiciada por el
mismo. Tendrá un ancho de cincuenta (50 m) metros a contar de la línea
de máxima creciente en el caso de cursos de agua y de cien (100 m) metros
medidos desde el borde en el caso de espejos de agua. El borde y la línea
de máxima creciente serán determinados por la Dirección Provincial de
Hidráulica. Asimismo, cuando el espejo de agua esté total o parcialmente
contenido en el predio motivo de la subdivisión se excluirá del título
la parte ocupada por el espejo de agua, a fin de delimitar el dominio
estatal sobre el mismo. A los efectos de este artículo la zona del Delta
del Paraná se regirá por normas específicas.
Artículo
60º) Por ninguna razón podrá modificarse el destino de las áreas
verdes y libres públicas, pues constituyen bienes del dominio público
del Estado, ni desafectarse para su transferencia a entidades o personas
privadas, salvo el caso de permuta por otros bienes de similares características
que permitan satisfacer de mejor forma el destino establecido.
Artículo
61º) Autorízase al Poder Ejecutivo para permutar reservas fiscales, una
vez desafectadas de su destino original, por inmuebles de propiedad
particular cuando se persiga la conformación de reservas de mayor dimensión
que las preexistentes o ubicadas en mejor situación para satisfacer el
interés público.
CAPITULO
IV
DE LA INFRAESTRUCTURA, LOS SERVICIOS Y EL EQUIPAMIENTO COMUNITARIO
Artículo
62º) Las áreas o zonas que se originen como consecuencia de la creación,
ampliación o reestructuración de núcleos urbanos y zonas de usos específicos,
podrán habilitarse total o parcialmente sólo después que se haya
completado la infraestructura y la instalación de los servicios
esenciales fijados para el caso, y verificado el normal funcionamiento de
los mismos. A estos efectos, se consideran infraestructura y servicios
esenciales.
a)
Area Urbana: Agua corriente, cloacas, pavimentos, energía eléctrica
domiciliaria, alumbrado público y desagües pluviales.
b) Zonas residenciales extraurbanas: Agua corriente; cloacas para sectores
con densidades netas previstas mayores de ciento cincuenta (150)
habitantes por hectárea; alumbrado público y energía eléctrica
domiciliaria; pavimento en vías principales de circulación y tratamiento
de estabilización o mejorados para vías secundarias; desagües pluviales
de acuerdo a las características de cada caso. Para los clubes de campo
regirá lo dispuesto en el capítulo correspondiente.
c) Otras zonas:Los que correspondan, por analogía con los exigidos para
las áreas o zonas mencionadas precedentemente, y según las necesidades
de cada caso, a establecer por los municipios. En cualquier caso, cuando
las fuentes de agua potable estén contaminadas o pudieran contaminarse fácilmente
por las características del subsuelo, se exigirá el servicio de cloacas.
Artículo
63º) Se entiende por equipamiento comunitario a las edificaciones e
instalaciones destinadas a satisfacer las necesidades de la comunidad en
materia de salud, seguridad, educación, cultura, administración pública,
justicia, transporte, comunicaciones y recreación. En cada caso la
autoridad de aplicación fijará los requerimientos mínimos, que estarán
en relación con la dimensión y funciones del área o zona de que se
trate.
CAPITULO
V
CLUBES DE CAMPO
Artículo
64º) Se entiende por club de campo o complejo recreativo residencial a un
área territorial de extensión limitada que no conforme un núcleo urbano
y reúna las siguientes características básicas:
a)
Esté localizada en área no urbana.
b) Una parte de la misma se encuentre equipada para la practica de
actividades deportivas, sociales o culturales en pleno contacto con la
naturaleza.
c) La parte restante se encuentre acondicionada para la construcción de
viviendas de uso transitorio.
d) El área común de esparcimiento y el área de viviendas deben guardar
una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica, que las convierte
en un todo inescindible. El uso recreativo del área común de
esparcimiento no podrá ser modificado, pero podrán reemplazarse unas
actividades por otras; tampoco podrá subdividirse dicha área ni
enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el área
de viviendas.
Artículo
65º) La creación de clubes de campo, estará supeditada al cumplimiento
de los siguientes requisitos:
1.
Contar con la previa aprobación municipal y posterior convalidación técnica
de los organismos competentes del Ministerio de Obras Públicas. A estos
efectos los municipios designarán y delimitarán zonas del área rural
para la localización de clubes de campo, indicando la densidad máxima
bruta para cada zona.
2. El patrocinador del proyecto debe asumir la responsabilidad de realizar
las obras de infraestructura de los servicios esenciales y de asegurar la
prestación de los mismos, de efectuar el tratamiento de las vías de
circulación y accesos, de parquizar y arbolar el área en toda su extensión
y de materializar las obras correspondientes al equipamiento deportivo,
social y cultural.
2.1.
Servicios esenciales:
2.1.1.
Agua:
Deberá asegurarse el suministro para consumo humano en la cantidad y
calidad necesaria, a fin de satisfacer los requerimientos máximos
previsibles, calculados en base a la población tope estimada para el
club. Deberá garantizarse también la provisión de agua necesaria para
atender los requerimientos de las instalaciones de uso común. Podrá
autorizarse el suministro mediante perforaciones individuales cuando:
a)
La napa a explotar no esté comunicada ni pueda contaminarse fácilmente
por las características del suelo.
b) Los pozos de captación se efectúen de acuerdo a las normas
provinciales vigentes.
c) La densidad neta no supere doce (12) unidades de vivienda por hectárea.
2.1.2.
Cloacas: se exigirá cuando las napas puedan contaminarse fácilmente como
consecuencia de las particulares características del suelo o de la
concentración de viviendas en un determinado sector.
2.1.3. Energía eléctrica:Se exigirá para las viviendas, locales de uso
común y vías de circulación.
2.2.
Tratamiento de calles y accesos;
2.2.1.
Se exigirá la pavimentación de la vía de circulación que una el acceso
principal con las instalaciones centrales del club, con una capacidad
soporte de cinco mil (5.000) kilogramos por eje. Las vías de circulación
secundaria deberán ser mejoradas con materiales o productos que en cada
caso acepte el municipio.
2.2.2. El acceso que vincule al club con una vía externa pavimentada
deberá ser tratado de modo que garantice su uso en cualquier
circunstancia.
2.2.3. Forestación:La franja perimetral deberá arbolarse en su borde
lindero al club.
2.3.
Eliminación de residuos:Deberá utilizarse un sistema de eliminación de
residuos que no provoque efectos secundarios perniciosos (humos, olores,
proliferación de roedores, etc).
3.
Deberá cederse una franja perimetral de ancho no inferior a siete
cincuenta (7,50 m) metros con destino a vía de circulación. Dicha franja
se ampliará cuando el municipio lo estime necesario. No se exigirá la
cesión en los sectores del predio que tengan resuelta la circulación
perimetral. Mientras la comuna no exija que dicha franja sea librada al
uso público, la misma podrá ser utilizada por el club.
Artículo
66º) Los proyectos deberán ajustarse a los siguientes indicadores urbanísticos
y especificaciones básicas:
a)
La superficie total mínima del Club, la densidad media bruta máxima de
unidades de vivienda por hectárea, la superficie mínima de las
subparcelas o unidades funcionales y el porcentaje mínimo de área común
de esparcimiento con relación a la superficie total se interrelacionarán
del modo que establece el siguiente cuadro:
De Viviendas 808 10 600 40 2257,5 30 600 30 3507 50 600 30
Los valores intermedios se obtienen por simple interpolación lineal, la
superficie excedente que se obtiene al respetar la densidad bruta, la
superficie mínima de unidad funcional configurada como lote y porcentaje
mínimo de área común de esparcimiento o la que resulte de superar el
proyecto de Club de Campo la superficie total mínima establecida, puede
ser utilizada, según convenga en cada caso, para ampliar las unidades
funcionales o el área común de esparcimiento.
b) Dimensiones mínimas de unidades funcionales:
Regirán para las unidades funcionales cuando las mismas se configuren
como lotes y variarán con la superficie total del club, debiendo tener
veinte (20) metros de ancho como mínimo y la superficie que establece el
cuadro del inciso a) del presente artículo. La relación anchoprofundidad
no podrá ser inferior a un tercio (1/3).
c) Area común de esparcimiento: Deberá ser arbolada, parquizada y
equipada de acuerdo a la finalidad del club, y a la cantidad prevista de
usuarios. Podrá computarse los espejos de agua comprendidos dentro del título
de dominio.
d) Red de circulación interna:Deberá proyectarse de modo que se eliminen
al máximo los puntos de conflicto y se evite la circulación veloz. Las
calles principales tendrán un ancho mínimo de quince (15) metros y las
secundarias y las sin salida once (11) metros. En estas últimas el
"cul de sac" deberá tener un diámetro de veinticinco (25)
metros como mínimo.
e) Las construcciones podrán tener como máximo planta baja y dos (2)
pisos altos y no podrán ubicarse a menos de cinco (5) metros de los límites
de las vías de circulación.
f) Cuando se proyecten viviendas aisladas, la distancia de cada una de
ellas a la línea divisoria entre las unidades funcionales configuradas
como lotes, no podrá ser inferior al sesenta (60) por ciento de la altura
del edificio, con un mínimo de tres (3) metros. En caso de techos
inclinados, la altura se tomará desde el nivel del suelo hasta el
baricentro del polígono formado por las líneas de máxima pendiente de
la cubierta y el plano de arranque de ésta. En los casos en que las
unidades funcionales no se generen como lotes se proyecten viviendas
apareadas, en cualquiera de sus formas, la separación mínima entre volúmenes
será igual a la suma de las alturas de cada uno de ellos.
g) Al proyectar un club de campo deberán respetarse los hechos naturales
del valor paisajístico, tales como arboledas, particularidades topográficas,
lagunas, ríos y arroyos, así como todo otro elemento de significación
en los aspectos indicados.
Artículo
67º) En las situaciones existentes, cuando una misma entidad jurídica
agrupe a los propietarios de parcelas ubicadas en un club de campo y
existan calles públicas, podrán convenirse con la respectiva
municipalidad el cerramiento total del área y la prestación de los
servicios habitualmente de carácter comunal bajo la responsabilidad de la
institución peticionante. En todos los casos se garantizará que los
organismos públicos, en el ejercicio de su poder de policía, tengan
libre acceso a las vías de circulación interna y control sobre los
servicios comunes.
Artículo
68º) La infraestructura de servicios, así como el equipamiento
comunitario propio de áreas urbanas serán siempre responsabilidad de los
titulares del dominio de los clubes de campo.
Artículo
69º) No podrán erigirse nuevos clubes de campo dentro de un radio
inferior a siete kilómetros (7 Km) de los existentes, contado desde los
respectivos perímetros en sus puntos más cercanos.
TITULO
IV
DE LA IMPLEMENTACION DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL
CAPITULO
I
DEL PROCESO DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
Artículo
70º) La responsabilidad primaria del ordenamiento territorial recae en el
nivel municipal y será obligatorio para cada partido como instrumento
sectorial.
Artículo
71º) Se entiende, dentro del ordenamiento territorial, por proceso de
planeamiento físico, al conjunto de acciones técnico político
administrativas para la realización de estudios, la formulación de
propuestas y la adopción de medidas específicas en relación con la
organización de un territorio, a fin de adecuarlo a las políticas y
objetivos de desarrollo general establecidos por los distintos niveles
jurisdiccionales (Nación, Provincia, Municipio) y en concordancia con sus
respectivas estrategias.
Artículo
72º) En todo proceso de ordenamiento se deberá considerar especialmente
el sistema general de transporte y las vías de comunicación.
CAPITULO
II
DE LOS ORGANISMOS INTERVINIENTES
Artículo
73º) Intervendrán en el proceso de ordenamiento territorial a nivel
municipal sus oficinas de planeamiento, locales o intermunicipales, y a
nivel provincial el Ministerio de Obras Públicas, la Secretaría de
Planeamiento y Desarrollo y la Secretaría de Asuntos Municipales.
CAPITULO
III
DE LOS INSTRUMENTOS DE APLICACION
Artículo
74º) Los municipios contarán, dentro de la oficina de planeamiento, con
un sector de planeamiento físico que tendrá a su cargo los aspectos técnicos
del proceso de ordenamiento territorial del partido.
Artículo
75º) El proceso de planeamiento se instrumentará mediante la elaboración
de etapas sucesivas que se considerarán como partes integrantes del plan
de ordenamiento. A estos efectos se establecen las siguientes etapas:
1.Delimitación
preliminar de áreas.
2. Zonificación según usos.
3. Planes de ordenamiento municipal.
4. Planes particularizados.
Artículo
76º) En cada una de las etapas del proceso de planeamiento establecido se
procederá a la evaluación de las etapas precedentes (excepto en los
casos de planes particularizados), a fin de realizar los ajustes que
surjan como necesidad de la profundización de la investigación de los
cambios producidos por la dinámica de crecimiento e impactos sectoriales,
y por los resultados de la puesta en práctica de las medidas
implementadas con anterioridad.
Artículo
77º) Se entiende por delimitación preliminar de áreas al instrumento técnicojurídico
de carácter preventivo que tiene como objetivo reconocer la situación física
existente en el territorio de cada municipio, delimitando las áreas
urbanas y rurales y eventualmente zonas de usos específicos. Permitirá
dar en el corto plazo el marco de referencia para encauzar y controlar los
cambios de uso, pudiendo establecer lineamientos generales sobre ocupación
y subdivisión del suelo.
Artículo
78º) Se entiende por zonificación según usos al instrumento técnicojurídico
tendiente a cubrir las necesidades mínimas de ordenamiento físico
territorial, determinando su estructura general, la de cada una de sus áreas
y zonas constitutivas, en especial las de tipo urbano, estableciendo
normas de uso, ocupación y subdivisión del suelo, dotación de
infraestructura básica y morfología para cada una de ellas.
Artículo
79º) La zonificación según usos podrá realizarse por etapas
preestablecidas, una vez producido el esquema de estructuración general,
pudiendo incluir la prioridad de sectores o distritos para la provisión
de infraestructura, servicios y equipamiento básicos como elemento
indicativo para las inversiones públicas y privadas.
Artículo
80º) El plan de ordenamiento organizará físicamente el territorio,
estructurándolo en áreas, subáreas, zonas y distritos vinculados por la
trama circulatoria y programando su desarrollo a través de propuestas de
acciones de promoción, regulación, previsión e inversiones, mediante métodos
operativos de ejecución en el corto, mediano y largo plazo, en el cual
deberán encuadrarse obligatoriamente los programas de obras municipales,
siendo indicativo para el sector privado. Fijará los sectores que deban
ser promovidos, renovados, transformados, recuperados, restaurados,
preservados, consolidados, o de reserva, determinando para cada uno de
ellos uso, ocupación y subdivisión del suelo, propuesta de
infraestructura, servicios y equipamiento, así como normas sobre características
morfológicas.
Artículo
81º) Los planes de ordenamiento podrán tener escala intermunicipal
cuando así se determine a nivel provincial o por iniciativa municipal,
abarcando las jurisdicciones de aquellos partidos que teniendo límites
comunes y problemas afines deban adoptar soluciones integradas. Las mismas
se concentrarán de acuerdo con los mecanismos técnicoadministrativos que
se establezcan a nivel provincial y comunal.
Artículo
82º) Se entiende por plan particularizado al instrumento técnicojurídico
tendiente al ordenamiento y desarrollo físico parcial o sectorial de áreas,
subáreas, zonas o distritos, pudiendo abarcar áreas pertenecientes a
partidos linderos.
Artículo
83º) (Decreto Ley 10128/83) Las Ordenanzas correspondientes a las
distintas etapas de los planes de ordenamiento podrán sancionarse una vez
que dichas etapas fueren aprobadas por el Poder Ejecutivo, el que tomará
intervención, previo dictamen de los Organismos Provinciales competentes,
a los siguientes efectos:
a)
Verificar el grado de concordancia con los objetivos y estrategias
definidos por el Gobierno de la Provincia para el sector y con las
orientaciones generales y particulares de los Planes Provinciales y
Regionales de desarrollo económico y social y de ordenamiento territorial
(artículo 3, inciso b), así como el grado de compatibilidad de las
mismas con las de los Municipios linderos.
b) Verificar si se ajustan en un todo al marco normativo referencial dado
por esta Ley y sus disposiciones reglamentarias, y si al prever
ampliaciones de áreas urbanas, zonas residenciales extraurbanas e
industriales se han cumplimentado las exigencias contenidas en la misma
para admitir dichos actos.
Artículo
84º) (DecretoLey 10128/83) Los Municipios, mediante ordenanzas, podrán
declarar a determinadas zonas en que el suelo urbano se encuentre total o
parcialmente inactivo, como:
1)
De provisión prioritaria de servicios y equipamiento comunitario.
2) De edificación necesaria.
3) De englobamiento parcelario.
Artículo
85º) La declaración de provisión prioritaria de servicios y
equipamiento implicará el compromiso de dotar a determinada zona de la
infraestructura necesaria y de orientar hacia la misma la inversión pública
y privada que posibilite un más racional ejercicio de usos predominantes.
Tal declaración obligará a los organismos provinciales y municipales a
incluir como prioridades en sus programas de obras la realización de los
trabajos necesarios para permitir la prestación de los servicios y dotación
de equipamiento. Se requerirá a los organismos nacionales competentes que
consideren dicha declaración para compatibilizar también la prestación
de los servicios a su cargo.
Artículo
86º) Cuando las obras estuvieren ejecutadas, y a fin de lograr el máximo
aprovechamiento de las inversiones realizadas, los municipios podrán
establecer un gravamen especial a las parcelas baldías o con edificación
derruída, que se aplicará a obras de infraestructura y equipamiento
comunitario.
Artículo
87º) La declaración de un área como de edificación necesaria afectará
a las parcelas baldías como a las con edificación derruída o
paralizada, pudiendo el municipio establecer plazos para edificar.
Artículo
88º) Lo establecido en el artículo anterior se ajustará a las
siguientes condiciones:
a)
Los plazos para edificar no podrán ser inferiores a tres (3) ni
superiores a ocho (8) años, contados a partir de la declaración de
edificación necesaria.
b) Los plazos señalados no se alterarán aunque durante su transcurso se
efectúen transmisiones de dominio, y cuando esto ocurra deberá hacerse
constar en la escritura y publicitarse en el Registro de la Propiedad.
c) Transcurrido el plazo correspondiente sin que se haya hecho obra alguna
serán de aplicación multas de hasta cincuenta (50) por ciento de la
valuación fiscal de la parcela. Si la obra se hubiera indicado, pero no
concluído, las multas a aplicar serán proporcionales al grado de
construcción faltante para concluir la misma por un monto máximo del
treinta (30) por ciento de la valuación fiscal de la parcela.
d) Producido el incumplimiento a que alude el inciso anterior la
parcela respectiva quedará por la presente ley declarada de utilidad pública
y sujeta a expropiación por parte de la municipalidad respectiva. Las
multas que se hubieren aplicado podrán deducirse de la indemnización que
correspondiere abonar.
e) También en estos casos podrá optarse por aplicar un gravamen especial
como se prevé en el artículo 86.
f) A los fines de este artículo, se entenderá por edificación concluída
al completamiento de las obras previstas con las conexiones a los
servicios necesarios, para permitir su habilitación.
Artículo
89º) Expropiada la parcela, la municipalidad deberá ofrecerla en venta pública
subasta dentro de los seis (6) meses de inscripto el dominio a su nombre,
asumiendo el adquirente el compromiso de concluir la edificación en un
plazo no superior a los tres (3) años, contados también desde la
inscripción del dominio en el Registro de la Propiedad. La venta se
realizará con la referida condición, cuyo incumplimiento dará lugar a
la revocación del dominio y a la aplicación de multas proporcionales al
grado de construcción faltante para concluir la obra y por un monto máximo
del treinta (30) por ciento de la valuación fiscal. La obligación
asumida deberá anotarse en el Registro de la Propiedad.
Artículo
90º) Los plazos establecidos en los artículos anteriores se considerarán
suspendidos en caso de fuerza mayor o caso fortuito debidamente probado.
Artículo
91º) La declaración de englobamiento parcelario respecto de una
determinada zona o área, a fin de posibilitar su cambio de uso o
reconformación parcelaria, implicará por la presente ley su declaración
de utilidad pública y sujeta a expropiación por parte de la
municipalidad.
Artículo
92º) La Provincia ejecutará, con o sin la participación de entidades o
empresas privadas, programas de adecuación de uso o reconformación
parcelaria en áreas cuyo desarrollo sea prioritario.
TITULO
V
DE LAS RESPONSABILIDADES Y SANCIONES
Artículo
93º) Las infracciones a las obligaciones establecidas por la presente ley
y planes de ordenamiento comunales, serán sancionadas por las autoridades
municipales, de conformidad a lo dispuesto en el Código de Faltas
Municipales.
Artículo
94º) Las multas se graduarán según la importancia de la infracción
cometida y serán:
1.
De hasta un sueldo mínimo de la administración municipal, cuando se
trate de faltas meramente formales.
2. De uno a cincuenta (50) sueldos mínimos de la administración
municipal, si fueren faltas que no causaren perjuicios a terceros.
3. De cincuenta (50) a quinientos (500) sueldos mínimos de la
Administración municipal, en los supuestos de violación a los planes de
ordenamiento territorial, que perjudiquen a terceros o infrinjan lo
dispuesto en materia de infraestructura de servicios, dimensiones mínimas
de parcelas, cambio de uso, factores de ocupación de suelo y ocupación
total, densidad y alturas máximas de edificación. Podrán disponerse,
igualmente, la medidas accesorias previstas en el Código de Faltas
Municipales y en especial disponer la suspensión de obras, remoción,
demolición o adecuación de las construcciones erigidas indebidamente.
Los organismos competentes del Ministerio de Obras Públicas podrán
constatar la comisión de infracciones y disponer medidas preventivas,
remitiendo las actuaciones a la municipalidad correspondiente para la
aplicación de sanciones.
Artículo
95º) La falta de pago de las multas en el término de diez (10) días
siguientes a la notificación, permitirá la actualización de su monto de
acuerdo a la variación producida hasta el momento del efectivo pago, según
los índices y procedimientos establecidos en el Código Fiscal.
Artículo
96º) Cuando fuere responsable de la infracción algún profesional, la
autoridad administrativa enviará los antecedentes al Consejo o entidad
profesional respectiva, a los efectos de su juzgamiento. Sin perjuicio de
ello, podrá disponerse la exclusión del infractor en las actuaciones
donde se constate la falta.
Artículo
97º) Serán solidariamente responsables por las infracciones cometidas,
el peticionante, propietarios, empresas promotoras o constructoras y
profesionales, en su caso.
TITULO
VI
DE LA APLICACION DE LA PRESENTE LEY
Artículo
98º) Los municipios que no dispongan de planes aprobados y en vigencia,
deberán ejecutar la etapa de delimitación preliminar de áreas y
completarla en un plazo no superior a los ciento veinte (120) días,
contados a partir de la vigencia de la presente ley.
Artículo
99º) Los municipios que tengan en vigencia zonificaciones y normas de
uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo, tendrán un plazo
máximo de ciento ochenta (180) días para adecuarlas a las exigencias de
la presente ley. Mientras tanto, podrán continuar aplicando las normas
que tenían en vigencia, con excepción de las referidas a creación y
ampliación de núcleos o centros de población, áreas y zonas y las
relativas a subdivisiones que impliquen cambio de uso del suelo, para las
que serán de aplicación inmediata las establecidas en esta ley.
Artículo
100º) En tanto los municipios no cuenten con delimitación de áreas y
zonificación según usos, no podrán proponer la creación ni la ampliación
o restructuración de las áreas y zonas de sus núcleos urbanos, ni
operaciones de subdivisión de suelo que impliquen cambio de uso urbano.
Tampoco podrán autorizar densidades netas mayores de seiscientos
habitantes por hectárea (600 hab/ha), en áreas urbanas que cuenten con
todos los servicios esenciales fijados para las subáreas urbanizadas, ni
densidades netas mayores de ciento cincuenta (150) habitantes por hectárea,
en zonas o unidades rodeadas de calles y parcelas con frente a calles que
carezcan de cloacas.
Artículo
101º) Todo parcelamiento originado en planos aprobados con anterioridad a
la presente ley, que carezca de las condiciones de saneamiento y servicios
de agua corriente o cloacas exigidos para el adecuado asentamiento
poblacional, queda sujeto a las restricciones para el uso que implica la
prohibición de erigir edificaciones hasta tanto se cumplimenten las
condiciones de saneamiento o infraestructuras necesarias. Igual limitación
se aplicará cuando con posterioridad a la aprobación del parcelamiento,
se produzca la modificación de las condiciones de hecho que determinaron
su viabilidad. El Poder Ejecutivo establecerá las parcelas o zona
afectada por la restricción y la municipalidad correspondiente denegará
la aprobación de planos o impedirá la edificación, hasta tanto se efectúe
la certificación de los organismos provinciales competentes que acredite
el cumplimiento de las condiciones exigidas. La restricción al uso que se
establezca se anotará en el Registro de la Propiedad.
Artículo
102º) (Decreto Ley 10128/83) Cuando el interés público lo requiera, el
Poder Ejecutivo podrá regular, mediante Decreto, la autorización de
proyectos referidos a situaciones particularizadas o zonas o distritos
determinados, aún cuando no se satisfagan algunos de los recaudos o
indicadores establecidos en la presente ley. Dichas autorizaciones deberán
tener carácter general y ser compatibles con los objetivos y principios
establecidos en la presente ley para el proceso de ordenamiento
territorial. El organismo Provincial o Municipal proponente deberá elevar
la propuesta acompañada de los estudios que la fundamentan.
Artículo
103º) La presente ley tiene carácter de orden público y regirá a
partir de su publicación en el "Boletín Oficial", siendo
aplicable a todo trámite o proyecto que no tuviere aprobación
definitiva.
Artículo
104º) (Decreto Ley 10128/83) Deróganse las Leyes 695, 3468, 3487, 4739,
8809, 8684, 9116 y toda otra disposición que se oponga a la presente.
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