|
INSTITUTO
COLOMBIANO DE LA REFORMA AGRARIA -incora-
reforma
agraria - avalúos
Resolución
2965 del 12 de septiembre de 1995.
Por la cual se establece el procedimiento para la práctica, elaboración
y rendición de los avalúos comerciales de predios y mejoras rurales que
se adquieran para fines de reforma agraria y se dictan otras
disposiciones.
EL GERENTE GENERAL DEL INSTITUTO COLOMBIANO DE LA REFORMA AGRARIA, en uso
de sus facultades legales y estatutarias, y en especial las contenidas en
el [Decreto 1139 de 1995],
RESUELVE:
CAPITULO I
PROCEDIMIENTO Y ELEMENTOS PARA LA DETERMINACION DEL AVALUO COMERCIAL DE UN
PREDIO
Articulo
1- Procedimiento y determinación del avalúo. Para determinar el avalúo
comercial de un predio rural y sus mejoras, o simplemente de éstas, en
cualesquiera de los procedimientos de adquisición o negociación de
tierras para fines de reforma agraria, conforme a lo exigido en la [Ley
160 de 1994], los [Decretos 2666 de 1994], [Decreto 1032 de 1995] y
[Decreto 1139 de 1995] y demás normas concordantes del mismo estatuto, el
perito avaluador deberá adelantar las siguientes diligencias:
1. La revisión previa de la información suministrada por el INCORA, la
que comprenderá:
- Nombre del predio, ubicación y estudio de los títulos respectivos.
- Delimitación, colindantes y levantamiento topográfico planimétrico
con relleno predial amarrado a coordenadas geográficas, cuando fuere
posible dicho amarre.
- Plancha cartográfica en la cual esté localizado el predio, en lo
posible.
- Area, relieve y pendiente.
- Vías de acceso e internas, cercas y servidumbres.
- Clima, altura, precipitación pluviométrica y piso térmico.
- Número de cosechas anuales que permite la distribución de las lluvias
y factores climáticos limitantes.
- Clasificación agrológica, según su capacidad de uso, manejo y
aptitud.
- Fuentes de aguas naturales o artificiales y la disponibilidad permanente
o temporal de ellas.
- Conservación y protección de los recursos naturales renovables.
- Cercanía a zonas de manejo especial o de conservación de los recursos
naturales renovables.
- Construcciones, instalaciones, maquinaria y equipos fijos instalados,
siempre que se hallen directamente vinculados a la producción y
productividad del predio, discriminándolos de acuerdo con su utilidad y
necesidad para el aprovechamiento del inmueble.
- Explotación económica, con indicación del grado, clase e intensidad
de cada una de las actividades encontradas.
- Ocupantes y trabajadores permanentes u ocasionales.
- Administración, modalidad de la explotación y formas de tenencia.
- Condiciones de mercadeo de los productos agropecuarios en la región.
- Concepto sobre la aptitud económica del predio para su utilización en
el respectivo programa de reforma agraria.
- Cálculo de la unidad agrícola familiar para el predio.
- Los demás datos que se consideren pertinentes.
2. Consultar en lo posible una información complementaria en otras
entidades oficiales o privadas, tales como las oficinas de Catastro, el
Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la Caja de Crédito Agrario,
Industrial y Minero, el DANE, bancos, las UMATAS y Tesorería Municipal,
Oficina Municipal de Planeación, relacionada con los siguientes
documentos:
a) La ficha predial y la vigencia catastral del municipio donde se
encuentre ubicado el predio.
b) Los estudios de suelos y zonas homogéneas físicas y geoeconómicas.
c) Los avalúos anteriores del predio o de otros predios similares,
efectuados en los últimos dos años en la misma zona homogénea física.
d) La ubicación del predio en la cartografía existente.
e) Uso del inmueble objeto del avalúo.
En caso de que no se obtenga la información indispensable o suficiente
para la realización del avalúo, el perito deberá consultar la
fotografía aérea en donde se encuentra ubicado el predio, con el fin de
realizar mediante fotointerpretación el análisis de la información
correspondiente al inmueble, tales como las curvas de nivel para efectos
de determinar las pendientes del terreno, drenajes, vías, uso y otras
necesarias, teniendo en cuenta la fecha en que se hubieren realizado y
considerar, además, los cambios que se hayan presentado.
No podrá practicarse la diligencia de identificación predial, sin que
previamente se hubiere consultado la información relativa al predio y a
las características de la zona donde éste se encuentra.
3. La identificación física del predio. Consiste en establecer, mediante
la práctica de una inspección ocular, la ubicación del predio, los
límites y colindantes, el valor intrínseco orgánico de los terrenos,
uso de la tierra, construcciones y anexos, maquinaria y equipos fijos
instalados vinculados directamente a la producción y productividad del
predio y demás mejoras que posea el inmueble respectivo.
Para tal fin se adelantarán las actuaciones y se considerarán las
indicaciones y definiciones que se señalan en el [Artículo 2o. de esta
Resolución].
4. La investigación sobre las variables exógenas del predio que influyan
en la determinación del avalúo del mismo. Se consideran como variables
exógenas del predio, todos los aspectos relacionados con la información
del sector en donde se encuentre ubicado el fundo, que influyan en la
determinación del avalúo del mismo, tales como el desarrollo de la zona,
nivel socioeconómico, comercialización del predio, vías de acceso,
servicios comunales, servicios públicos, situación de orden público y
perspectivas de valorización, de las cuales se hará un breve comentario,
según lo descrito en el [Numeral 7, del Artículo 2o. de la presente
Resolución].
5. Determinación del precio de los elementos a avaluar. Comprende las
siguientes actuaciones:
a) Para definir los precios unitarios y el valor comercial de un predio o
de las mejoras en él establecidas, se utilizarán por el perito los
siguientes métodos:
Método de comparación. Consiste en obtener los precios unitarios que se
utilizarán en la liquidación del avalúo, por investigación directa e
indirecta en el mercado inmobiliario para el predio objeto del avalúo y
para otros predios de características semejantes y de igual grado de
explotación.
Para tal fin, se utilizarán avalúos recientes de inmuebles similares al
que se está avaluando, destacando los elementos diferentes y efectuando
los ajustes para cada uno de ellos. Cuando no exista información de
avalúos recientes, se deberá realizar una consulta directa de precios
para otros fundos rurales dentro de la misma zona y compararlos con los
precios de la investigación directa llevada a cabo en el inmueble objeto
del avalúo. En la cartografía y en el terreno se investigarán los
predios que sirvan de comparación con el fin de verificar dicha base.
Método de reposición. Consiste en suponer que el bien objeto del avalúo
es necesario reponerlo por uno de parecidas características y
condiciones, debidamente actualizado y depreciado.
Este método se utilizará respecto de las construcciones, maquinaria y
equipo que no se encuentren en idénticas condiciones en el mercado, o
para hallar el valor de las mejoras del terreno, tales como cercas,
canales de riego o drenaje, abrevaderos y otros que sean pertinentes.
b) Investigación de mercado en la zona.
- Para el terreno.
Investigación indirecta. El perito deberá investigar en las Oficinas del
IGAC, INCORA y entidades bancarias, los avalúos que se hayan realizado en
los últimos dos años en inmuebles de la misma zona donde se encuentre
ubicado el predio objeto del experticio. Así mismo, se investigará en
las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos y Notarías, las
escrituras y otros comprobantes afines.
Investigación directa. Se averiguará con los colindantes del predio y
con personas conocedoras del mercado inmobiliario, respecto del precio por
unidades de área sobre el inmueble objeto del avalúo, y de otros fundos
rurales de similar calidad y comparable grado de explotación.
- Para las mejoras.
Investigación directa. Se establecerá con personas o entidades idóneas
el precio por metro cuadrado de las construcciones y anexos.
El perito investigará sobre el valor de la maquinaria y equipo fijos que
estén directamente vinculados a la producción y productividad del
predio, cuando se halle en el mercado; en caso contrario, podrá utilizar
el método de avalúo de reposición, teniendo en cuenta el estado, la
edad y demás elementos necesarios para realizar la correspondiente
depreciación. Este tipo de maquinaria y equipos fijos vinculados
directamente a la producción y productividad realizada en el predio se
avaluarán separadamente.
Para los cultivos, el perito investigará en el municipio o región con
los diferentes gremios de la producción agropecuaria que existan y de
reconocida idoneidad, los valores actualizados por hectárea para cada
clase de cultivo, teniendo en cuenta todos los factores que incidan en el
valor de estos, como densidad de siembra, edad, producción por hectárea,
estado fitosanitario y otros.
El perito examinará el predio y las mejoras que se pretendan adquirir y
realizará personalmente las investigaciones y averiguaciones necesarias,
podrá recibir información de terceros u observaciones del propietario y
así lo hará constar en el dictamen que expida.
6. Del proceso y cálculo de los valores.
Realizada la investigación indirecta, o sea las transacciones de los
últimos dos (2) años, será necesario actualizarlas a la misma fecha
mediante la utilización del índice de precios al productor del sector
agropecuario (IPP) u otro método de actualización de precios relacionado
con el sector agropecuario. Una vez actualizado y tomando el rango de
valor, se establecerá cuál es la moda o mayor frecuencia de rango, que
servirá de indicador inicial del valor por unidad de área.
La investigación directa deberá someterse a un procesamiento
estadístico, calculando el precio promedio por unidad de área. Además,
se calculará la desviación estándar y el coeficiente de variación de
los valores que permitan establecer un rango de confianza dentro del cual
se espera sea válido el valor promedio adoptado.
Para los fines señalados anteriormente, se entiende por:
a) Media aritmética. Es el número que se obtiene de dividir la suma de
todas las observaciones por el número de ellas y que se puede formalizar
mediante la expresión matemática:
∑ (X)
à = --------------
N
donde:
à = Media aritmética de los valores de encuesta
∑ = Signo con que
se indica sumatoria.
X = Cada uno de los valores obtenidos en la encuesta.
N = Número de casos estudiados.
b) Desviación estándar (S): La raíz cuadrada de la media aritmética de
las diferencias de cada valor obtenido en la encuesta, con respecto a la
media aritmética de los valores elevados al cuadrado. Esta definición se
formaliza mediante la expresión:
S =
donde:
S
= Desviación estándar.
∑ = Signo con que
se indica sumatoria.
X = Cada uno de los valores obtenidos en la encuesta.
Ã
= Media aritmética de los valores de encuesta.
N = Número de encuesta.
c) Coeficiente de variación (V): La relación existente entre la
desviación estándar y la media aritmética de las encuestas,
multiplicando por cien (100). Esta definición se formaliza mediante la
siguiente ecuación:
S
V = ------- x 100 donde:
Ã
V = Coeficiente de variación.
Este indicador de dispersión está en términos porcentuales y al
calcularlo se deben tener en cuenta los siguientes parámetros:
- Cuando su valor sea menor al quince por ciento (15%), la media obtenida
podrá adoptarse como el precio que probablemente tenga el avalúo en
estudio.
- Si su valor es mayor al quince por ciento (15%), será necesario
reforzar la investigación con nuevos puntos de referencia, o con nuevas
personas investigadas, y no será conveniente aplicar la media obtenida.
Si esta dispersión se debe a que el predio objeto de avalúo tiene dos o
más zonas de diferentes características, y los encuestados le dan mayor
preponderancia a uno u otro factor, en los nuevos puntos deberá
subdividirse en función de esas características físicas o económicas.
Si la dispersión se debe o no a sesgos voluntarios, para eliminarlos se
requerirán nuevas encuestas.
7. Liquidación de avalúos. La determinación del valor comercial de un
predio será la adición de los avalúos practicados independientemente
para los terrenos y las mejoras.
Los avalúos indicarán el valor unitario promedio de cada hectárea o
fracción de la superficie del predio.
8. Presentación de los Informes. Como resultado de todo el proceso
señalado en el artículo anterior, el perito deberá elaborar dos
informes, así:
1) De Memoria Explicativa.
2) De Resumen General.
El Informe de Memoria Explicativa contendrá la siguiente información:
Información Básica.
- Documento de solicitud de avalúo.
- Nombre del predio.
- Departamento.
- Municipio.
- Vereda.
- Número catastral.
- Número del folio de matrícula inmobiliria.
- Nombre del propietario.
- Fecha de visita.
- Fecha del informe.
Información del Sector.
- Desarrollo.
- Nivel socioeconómico.
- Comercialización.
- Vías de acceso y características.
- Servicios comunales.
- Servicios públicos.
- Situación de orden público.
- Perspectivas de valorización.
Generalidades del Predio.
- Delimitación de sus linderos generales (Fuente).
- Area total y número del plano o fotografía aérea u otro documento, de
las zonas en que se halla dividido el predio.
- Plano topográfico con el predio iluminado (carta IGAC).
- Ubicación.
- Características climáticas.
Características del Predio.
- Suelos.
- Relieve y pendientes.
- Recursos hídricos.
- Vías internas.
- Forma geométrica.
- Explotación económica y posibilidades de mecanización.
- Frente sobre la (s) vía (s) y cercas perimetrales internas.
- Redes de servicio.
- Irrigación.
- Otros (puentes, servidumbres, comederos, etc.).
Cálculos
- Resumen de la investigación directa tanto del predio, como de los otros
inmuebles investigados.
- Resumen de las investigaciones indirectas sobre otros predios rurales.
- Los cuadros y tablas donde se muestre el manejo estadístico de la
investigación directa e indirecta.
- Cuadro resumen de los valores unitarios adoptados para el terreno, de
acuerdo con la zonificación agrológica, y para las mejoras,
discriminando para cada una de ellas los equipos e implementos productivos
vinculados directamente a la producción y productividad del predio.
- Valor unitario, áreas y descripción de cada especie de cultivo.
- Valor total de los cultivos (permanentes y semipermanentes).
- Valor unitario de las mejoras describiendo si son útiles (productivas),
no útiles (improductivas o voluptuarias), área y valor total para cada
mejora.
- Valor total del terreno.
- Valor total de las mejoras.
- Valor total del predio.
- Anexar los documentos que haya proporcionado el INCORA relacionados con
el informe de la visita técnica, y la referencia de los que hubiere
utilizado en la elaboración del avalúo, u otros documentos que ayuden a
entender los valores definidos tales como fotos y planos.
El informe de resumen general será una breve descripción de la memoria
explicativa y deberá contener los siguientes datos:
Información Básica.
- Documento de solicitud del avalúo.
- Nombre del predio.
- Departamento.
- Municipio.
- Vereda.
- Número catastral.
- Número del folio de matrícula inmobiliaria.
- Nombre del propietario.
- Fecha de visita.
- Fecha del informe.
Información del Sector.
- Servicios públicos.
- Desarrollo de la zona.
- Vías de acceso y características.
Generalidades del Predio.
- Linderos generales.
- Area total.
- Ubicación.
- Características climáticas.
Características del Predio.
- Suelos.
- Relieve y pendientes.
- Recursos hídricos.
- Vías internas.
- Explotación económica (s) y posibilidades de mecanización.
- Redes de servicio.
- Irrigación.
- Otros (puentes, servidumbres, comederos, etc.).
Cálculos.
- Valor unitario, área y valor total de cada zona agrológica en que se
halla dividido el predio para su avaluación, discriminando el valor
intrínseco de las tierras y el valor de las mejoras. Para el terreno se
indicará el valor unitario promedio de cada hectárea o fracción de la
superficie del predio.
- Valor total del terreno.
- Valor unitario, áreas y descripción de cada especie de cultivo.
- Valor total de los cultivos (permanentes y semipermanentes)
- Valor unitario de la mejoras, describiendo si son útiles (productivas),
no útiles (improductivas o voluptuarias), área y valor total para cada
mejora.
- Valor total de las mejoras.
- Resumen del valor total del terreno y mejoras.
- Valor total del predio.
PARAGRAFO.- Cuando el avalúo se refiera exclusivamente al terreno, se
aplicará lo señalado anteriormente, sin tener en cuenta las mejoras. Si
la actuación sólo comprende el avalúo de mejoras, en ella no se
considerará lo relativo al valor del terreno.
CAPITULO
II
CRITERIOS Y DEFINICIONES
Artículo 2- Enumeración. Para establecer la ubicación del predio, sus
límites y colindantes, el valor intrínseco orgánico de los terrenos, el
uso de la tierra, construcciones y anexos, maquinarias y equipos fijos
instalados directamente vinculados a la producción y productividad del
predio y las variables exógenas que se enuncian en los [Numerales 1o. y
2o. del Artículo 2o. del Decreto No. 1139 del 30 de junio de 1995] y en
los [Numerales 3o. y 4o. del Artículo 1 de esta Resolución], el perito
deberá tener en cuenta las indicaciones, observaciones, criterios y
definiciones que se señalan a continuación:
1.UBICACION
Es la descripción de la localización de un predio con relación a las
vías de comunicación, al centro urbano principal y a otras localidades
urbanas. Cuando se conozcan las coordenadas (latitud y longitud) que
definen la ubicación del predio se debe adicionar esta información.
2. LIMITES Y COLINDANTES
El perito deberá realizar un recorrido del predio e identificar los
linderos con base en el plano aportado por el INCORA, por el propietario o
por la sociedad inmobiliaria rural, según el caso.
3. VALOR INTRINSECO ORGANICO DE LOS TERRENOS
El valor intrínseco orgánico de los terrenos, que corresponde a la
clasificación de las tierras, deberá precisarse con base en las
condiciones agrológicas, topográficas, climáticas y de explotación.
CONDICIONES AGROLOGICAS. En las condiciones agrológicas se tendrán en
cuenta, las calidades físicas y químicas del suelo y las limitaciones de
uso y manejo del mismo, las cuales se establecerán según la
clasificación agrológica como se expresa a continuación:
Clasificación agrológica. Las condiciones de los suelos se determinarán
teniendo en cuenta las siguientes variables: relieve, pendiente, drenaje
natural, encharcamientos o inundabilidad, permeabilidad de los suelos,
discontinuidad, rentención de humedad, pedregosidad, erosión, textura,
profundidad efectiva y nivel de fertilidad . De acuerdo con las
características de los suelos por su capacidad de uso, se realizará la
clasificación agrológica según el sistema de clasificación de tierras
adoptado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi "IGAC", a
la vez tomado del sistema del Departamento de Agricultura de los Estados
Unidos de América. Según la clasificación existen ocho (8) clases
agrológicas, las cuales se representan en números romanos
(I,II,III,IV,V,VI,VII,VIII), de tal manera que a medida que aumenta el
grado numérico disminuye la aptitud del suelo para el uso y manejo. Por
ejemplo, los suelos de la clase I tienen ninguna o muy poca limitación
para la explotación intensiva, estas limitaciones se van acentuando hasta
llegar a la clase VIII en la cual las áreas son totalmente nulas para
adelantar cualquier explotación agropecuaria.
La descripción de las ocho clases es como sigue:
CLASE I.
Suelos con relieve plano, ligeramente plano a casi plano; pendientes
inferior al 3%. Sin erosión o con erosión ligera como máximo en un 10%
del área. Profundos o muy profundos, sin piedras o con muy pocas que no
interfieren las labores de la maquinaria; sin problemas de salinidad; si
esta se presenta debe ser ligera y fácil de corregir en forma permanente
y en ocurrencia no mayor del 10% del área. Suelos bien drenados sin
peligro de inundaciones; los encharcamientos si se presentaren no
ocasionarían daños en los cultivos. Retención de agua alta a mediana;
permeabilidad lenta a moderada y moderadamente rápida. Nivel de
fertilidad moderado a alto.
Son suelos aptos para una amplia diversidad de cultivos transitorios y
perennes. Requieren las usuales prácticas de manejo: empleo de
fertilizantes, correctivos, abonos verdes, rotación de cultivos,
prevención de erosión.
CLASE II
Suelos con relieve igual a los de la Clase I o moderadamente inclinados a
ondulados, con pendientes inferiores al 12%. Sin erosión o con erosión
ligera en un máximo de 20% del área. Moderadamente profundos a muy
profundos, sin piedras o con piedras que no imposibilitan las labores de
la maquinaria. Si hay suelos salinos o salino sódicos no deben afectar
más del 20% del área y ser fácilmente corregibles, aunque la
corrección no sea permanente. Drenaje natural bueno a moderado o
imperfecto.
Encharcamientos, si se presentan, con duración no mayor de 15 días, por
ciclos de invierno y que no ocasionen mayores daños a los cultivos.
Inundaciones ocasionales, si se presentan, de muy corta duración en
invierno rigurosos y no mayores de 1 a 2 días, no producen daños de
consideración. Retención de humedad muy alta a mediana; permeabilidad
lenta, moderadamente lenta, moderadamente rápida o rápida. Nivel de
fertilidad moderado, moderadamente alto a alto. Por las pequeñas
limitaciones que ocurren en esta clase, la elección de cultivos
transitorios y perennes no es tan amplia como en la clase I. Estos suelos
requieren prácticas de manejo más cuidadosos que los de la Clase I,
aunque fáciles de aplicar.
En ocasiones será necesario establecer drenajes, prevenir y controlar la
erosión más cuidadosamente.
CLASE III
Suelos con relieve similar a la clase II o con los siguientes rangos:
fuertemente inclinados a fuertemente ondulados con pendientes que no
exceden del 25%. Erosión hasta de tipo ligero en no más del 30% del
área, de tipo moderado en áreas inferiores al 10%. Profundidad efectiva
superficial a muy profunda. Sin piedras hasta pendientes del 12% y
pedregosos en pendientes del 12 al 25%. La salinidad no excede del 30% del
área para suelos salinos o salinosódicos. El drenaje natural excesivo,
bueno a moderado, imperfecto o pobre. Encharcamientos ocasionales en
lapsos cortos con un máximo de 30 días acumulados por año; inundaciones
hasta por un máximo de 30 días acumulados por año. Retención de agua
baja, mediana, alta o muy alta. Permeabilidad lenta, moderadamente rápida
o rápida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Tiene una o varias
limitaciones más altas que las de la Clase II que inciden en la
selección de los cultivos transitorios o perennes. Requiere prácticas de
manejo y conservación de aplicación rigurosa; control de erosión y de
agua, drenajes, fertilización, recuperación de áreas salinas o
salinosódicas.
CLASE IV.
Suelos con pendientes similares a las de la Clase III; erosión con grados
más altos que los de la clase anterior así: ligera hasta el 40%;
moderada hasta el 20% y severa hasta el 10% del área; profundidad
efectiva muy superficial a muy profunda; pedregosidad similar a la de la
Clase III, salinidad hasta un 40% del área para suelos salinos sódicos;
drenaje natural desde excesivo hasta pobremente drenados; encharcamientos
ocasionales en dos ciclos por años, hasta por 60 días acumulados;
inundabilidad también hasta por 60 días acumulados y en dos ciclos
anuales; retención de agua excesivamente alta, muy alta, mediana, baja y
muy baja; permeabilidad muy lenta, moderadamente lenta, moderada,
moderadamente rápida, rápida y muy rápida. Nivel de fertilidad muy bajo
a alto. Por la limitación o limitaciones tan severas que pueden ocurrir,
la elección de cultivos transitorios y perennes es muy restringida.
Requiere prácticas de manejo y conservación más rigurosa y algo
difíciles de aplicar.
CLASE V
Suelos de relieve plano, ligeramente plano, casi plano, con pendientes
inferiores al 3%; sin erosión o poco significativa; muy superficiales,
excesivamente pedregosos y rocosos en la superficie que imposibilitan el
empleo de maquinaria. Drenaje natural excesivo a muy pobremente drenado;
inundaciones con duración de 6 a 8 meses; retención de agua excesiva a
muy baja; permeabilidad muy lenta a muy rápida; nivel de fertilidad muy
bajo a alto. Las limitaciones de esta clase son de tal severidad que no es
práctica la habilitación de esas tierras. Su uso está limitado
principalmente a pastos, bosques o núcleos de árboles y de vida
silvestre.
CLASE VI.
Suelos con relieve similar a la Clase IV, o de relieve escarpado o
fuertemente quebrado. Para estos, las pendientes serán del 25 a 50%. El
área puede esta afectada por erosión ligera hasta el 60%, moderada hasta
el 30% y severa hasta el 20%. Profundidad efectiva muy superficial a muy
profunda; pedregosidad y rocosidad nula a excesiva. Salinidad hasta en un
60% para suelos salinos y salinos sódicos. Drenaje natural excesivo a muy
pobre. Encharcamientos hasta de 90 días acumulados por año.
Inundaciones entre 2 a 4 meses por año, retención de humedad excesiva a
muy baja. Permeabilidad muy lenta a muy rápida. Nivel de fertilidad muy
alto a muy bajo. Son suelos con aptitud especial para pastoreo con buen
manejo de potreros o, cultivos permanentes y bosques. Se pueden encontrar
sectores limitados en donde es posible explotarlos con cultivos limpios de
susbsistencia. Por la limitación o limitaciones tan severas, las medidas
de conservación y manejo deben ser especiales y muy cuidadosas.
CLASE VII
Suelos con relieve similar a las de la Clase VI o también muy escarpados,
con pendientes mayores del 50%. La erosión es más grave que en los
suelos de Clase VI. El área puede estar afectada por erosión ligera
hasta 100%, moderada hasta 70%, severa hasta 50% y muy severa hasta 30%.
Muy superficiales a muy profundos, pedregosidad y rocosidad nula a
excesiva. Suelos salinos, salinosódicos hasta el 70% del área. Drenaje
natural desde excesivo a muy pobre; encharcamientos hasta 120 días
acumulados año; las inundaciones de 4 a 6 meses año. Retención de agua
excesiva a muy baja; permeabilidad muy lenta a muy rápida. Nivel de
fertilidad alto a muy bajo. Por las limitaciones tan graves que presentan
esta clase, su uso se limita principalmente a la vegetación forestal y en
las áreas de pendientes menos abruptas, a potreros con muy cuidadoso
manejo. En general requiere un manejo extremadamente cuidadoso,
especialmente en relación con la conservación de las cuencas
higrográficas.
CLASE VIII
Suelos con las más severas limitaciones: corresponden generalmente a
pendientes muy escarpadas y excesiva pedregosidad y rocosidad; muy
superficiales, si planos, son improductivos en razón de una o varias de
las siguientes limitaciones:
Suelos salinos, salinosódicos o rocosos, playas de arena, manglares,
inundaciones por más de 8 meses en el año. Deberá protegerse la
vegetación natural existente, con miras a la conservación de las cuencas
hidrográficas y de la vida silvestre.
Para efectos de establecer la clase agrológica, el perito deberá
considerar los estudios de suelos que existan del predio, o de otros
predios con similares características, ubicado(s) en el mismo sector, o
el de zonas homogéneas físicas, teniendo en cuenta el año en que se
realizó el estudio respectivo, y verificar si se presentan diferencias
físicas o químicas, del predio objeto de avalúo con respecto a los
estudios referenciados. Lo anterior con el propósito de no incurrir en
error grave.
Es de anotar que la clasificación agrológica no es estática; puede
cambiarse cuando se tenga conocimientos mas detallados de los suelos, se
logre experiencia en cultivos y se obtengan nuevas informaciones. También
se modificará la clasificación cuando se hagan obras de recuperación,
tales como diques para controlar inundaciones, nivelaciones, remoción de
piedras, etc., o se produzcan degradaciones de los suelos tales como
salinización, inundaciones, erosión. En los suelos salinos el
establecimiento de un drenaje adecuado permite eliminar por lavado las
sales solubles, volviendo nuevamente a ser suelos normales.
Cuando en el predio objeto de avalúo se presenten diferencias en las
variables físicas o químicas con respecto al estudio de suelos tomado
como referencia, el perito teniendo en cuenta las definiciones
relacionadas con las clases agrológicas expuestas en el presente
artículo, deberá proceder a establecer mediante inspección ocular la
clase de suelo respectiva, la cual se describirá en el informe de memoria
explicativa y así lo hará constar en este.
Zonas homogéneas físicas. Es el espacio geográfico de una región con
características similares en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos
térmicos, vías, uso, destino económico u otras variables que permitan
diferenciar estas áreas de las adyacentes.
Drenaje natural. Es la rapidez con que los suelos se secan después de un
aguacero o haber recibido una gran cantidad de agua, sin que el hombre
haya realizado obras de adecuación, tales como: canales de drenaje o
avenamientos. Es una característica que depende de las condiciones del
clima, la posición, el drenaje externo, el drenaje interno, la
permeabilidad.
Drenaje Externo. Es la rapidez con que el agua se escurre por la
superficie del terreno.
Drenaje Interno. Es la rapidez con que el agua se mueve dentro del suelo.
El drenaje natural puede ser: Excesivamente drenado, bien drenados,
moderadamente bien drenados, imperfectamente drenados, pobremente drenados
y muy pobremente drenados.
Excesivamente drenados: El agua del suelo se retira muy rápidamente. Son
generalmente litosoles o litosólicos muy escarpados o tienen texturas
arenosas o son muy porosos o una combinación de estas características.
La mayor parte de la lluvia se pierde y no son aptos para la mayoría de
cultivos corrientes. No muestran ningún tipo de moteados.
Bien drenados: El agua se retira con facilidad pero no con rapidez.
Retienen cantidades óptimas de agua para crecimiento vegetal. Tienen
comúnmente texturas medias.
Moderadamente bien drenados: El agua se remueve con cierta lentitud, de
modo que el perfil permanece mojado durante períodos cortos aunque
importante, generalmente no se inunda. Los suelos usualmente tienen una
capa de permeabilidad lenta en el solum o inmediatamente debajo; una capa
freática relativamente elevada (entre 40 y 80 cms. de la superficie, en
invierno) pero baja considerablemente en época seca; reciben agua de
infiltración o presentan una combinación de tales condiciones. Para
cultivos estacionales o anuales no se necesita establecer avenamientos,
pero pueden presentarse condiciones desfavorables a cultivos de árboles.
Imperfectamente drenados: El agua es eliminada del suelo con lentitud
suficiente para mantenerlo mojado durante períodos apreciables de tiempo.
Los suelos tienen generalmente capas lentamente permeables, que demoran la
percolación durante aguaceros fuertes; capa freática alta o reciben agua
de infiltración o una combinación de estas condiciones. Los cultivos
estacionales están restringidos a una sola época del año. Los cultivos
arbustivos sufren por drenaje imperfecto. Las plantas anuales se
benefician con el avenamiento.
Pobremente drenados: El agua es removida tan lentamente que el suelo
permanece mojado por períodos largos. El agua freática está
generalmente en la superficie o cerca de ella durante una parte
considerable del año. El drenaje deficiente es debido a una capa
freática alta, a una capa lentamente permeable e infiltraciones o
combinaciones de estas condiciones. Ocurre en área planas a ligeramente
depresionales. Es imposible hacer cultivos en la mayor parte del tiempo.
Necesita drenaje.
Muy pobremente drenado: El agua se elimina del suelo tan lentamente que el
nivel freático permanece en la superficie o sobre ésta, la mayor parte
del tiempo. Ocurre en lugares deprimidos, en viejos cauces, en bajos, o
están frecuentemente encharcados. Se inundan frecuentemente. Muy húmedos
para cultivos, (excepto arroz).
Inundabilidad. Por inundabilidad se entiende la condición del terreno en
el cual un nivel depresivo facilita la acumulación de aguas provenientes
de los desbordamientos de los ríos u otras corrientes de aguas. La
inundabilidad se puede presentar:
- FI: Inundaciones frecuentes o irregulares. Cuando este factor incide de
tal manera que se convierta en un factor limitante para el uso seguro del
suelo.
- FR: Inundaciones frecuentes pero regulares. Aquellas que se presentan
durante algunos meses del año, sin embargo el suelo puede ser usado con
seguridad en una época determinada del año.
- I: Inundaciones. Se puede presentar durante ciertos meses del año, en
cualquier época bajo condiciones metereológicas anormales, causando
daños considerables a la agricultura, limitando el uso de la tierra en un
porcentaje determinado del año.
- IR: Inundaciones raras. Cuando se presentan con cierta probabilidad en
un porcentaje del año muy pequeño.
Encharcamientos. En los suelos planos, en ocasiones el exceso de agua
lluvia que demora en infiltrarse o escurrirse, produce encharcamientos o
empozamientos. Estos están asociados a suelos con estructura masiva,
texturas muy finas, presencia de capas impermeables, en el microrelieve de
vasilos.
Permeabilidad. Cualidad del suelo que permite el paso del agua y del aire,
califica la velocidad del movimiento del agua a través de los espacios
porosos, en términos de rapidez, por ejemplo: muy rápida, rápida,
moderada, lenta y muy lenta. Si relacionamos la permeabilidad con grupos
texturales será rápida en el grupo textural grueso y lenta en el fino.
Retención de humedad. Es la capacidad que tiene el suelo para contener
determinada cantidad de agua, de acuerdo a su textura y composición. Esta
puede clasificarse en alta, mediana y baja.
Discontinuidad. Por discontinuidad se entiende aquellos factores que
dificultan el laboreo de las tierras y demandan una inversión adicional
para la normal explotación económica del predio. En este caso se
anotarán las fallas naturales del terreno, tales como las zanjas, huecos,
troncos, piedras, barrancos, surales y mogotes.
Pedregosidad. Se refiere a la proporción relativa de piedra mayor de 25
centímetros de diámetro que se encuentra dentro o sobre el suelo y se
discrimina así:
C0- Sin piedra o si cubre el 0.01% del área.
C1- Se presenta piedra que interfiere pero no imposibilita el uso de
maquinaria y ocupa una superficie entre 0.01 y 0.1% del área.
C2- Piedra suficiente para imposibilitar las labores de maquinaria
agrícola y que ocupa del 0.1 al 3% del área.
C3- Impide todo uso de maquinaria, con excepción de maquinaria liviana o
herramienta de mano. La piedra de un diámetro de 30 centímetros o más
está entre el 3 y el 15% del área.
C4- Piedra suficiente para impedir el uso de cualquier maquinaria y que
ocupa del 15 al 90% de la superficie.
C5- Piedra en más del 90% del área.
Erosión. Es el desgaste de la superficie del suelo por la acción del
agua, el viento y el hombre. Los grados de erosión, de acuerdo con la
intensidad, se distinguen así:
E0- No hay o no se aprecian pérdidas de ninguna naturaleza.
E1- Erosión ligera: Las pérdidas de suelo apenas son apreciables y de
tipo laminar.
E2- Erosión moderada: Las pérdidas de suelo están entre el 25% y el 75%
de la capa superficial, es claramente apreciable y se observa erosión en
surquillos.
E3- Erosión severa: El suelo superficial ha sido removido prácticamente
todo. Presenta cárcavas superficiales y algunas poco profundas.
E4- Erosión muy severa: Presenta todos los tipos de erosión y los
perfiles del suelo han sido destruídos casi totalmente
Textura. La mezcla de las arenas, limos y arcillas se llama textura. La
apreciación textural se puede analizar en una profundidad de 0 - 100
centímetros, teniendo en cuenta las siguientes características:
Pesado: Arcillo - limoso, arcillo, arcillo arenoso.
Medianos : Franco - arcilla - limoso, franco arcilloso, franco arcilloso
arenoso, limoso, franco-limoso, franco.
Livianos: Franco - arenoso, arenoso, arenoso franco.
La textura se determina en el campo cualitativamente al tacto.
Profundidad efectiva. Es la profundidad a la cual pueden llegar las raices
de las plantas, sin obstáculos físicos o químicos de ninguna
naturaleza, tales como capas endurecidas, arenas sueltas, nivel freático,
presencia de sales y otros elementos tóxicos. Se designan:
- Muy profundos mas de 150 cms.
- Profundos en 90 y 150 cms.
- Moderadamente profundos entre 50 y 90 cms.
- Superficiales entre 25 y 50 cms.
- Muy superficiales menos de 25 cms.
Nivel de fertilidad. Está relacionado con aspectos químicos, tales como:
pH, saturación de aluminios, capacidad catiónica de cambio, porcentaje
de saturación de bases y bases totales, carbono orgánico, cantidades de
fósforo y potasio y cantidades de sales y/o sodio. Un suelo fértil es el
que tiene buena cantidad de nutrientes, tales como nitrógeno, fósforo,
potasio, calcio, magnesio, etc. Los suelos de color más oscuros,
generalmente son más ricos en materia orgánica. Los suelos de baja o
mala fertilidad son aquellos que tienen una acumulación de sales solubles
y perjudica en una u otra forma la germinación, el crecimiento y
producción de los cultivos. La apreciación de la fertilidad se dá en
términos de: muy alta, alta, moderada, baja y muy baja. También puede
clasificarse en buena, regular y mala. Se determina según el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi en los primeros 50 centímetros de
profundidad.
CONDICIONES TOPOGRAFICAS
En las condiciones topográficas se tendrá en cuenta la forma del relieve
y las pendientes de la superficie.
Relieve. Son las elevaciones o irregularidades de una superficie de
terreno considerada en su totalidad. Se utilizarán los siguientes
términos para definirlas así:
Terreno de forma simple.
- Plano: Tierra a nivel con pendientes menores del 1%.
- Ligeramente plano: Tierras poco inclinadas, con pendientes de 1-3 %.
- Moderadamente inclinado: Tierras con ligera inclinación con pendientes
entre 3 - 7%.
- Inclinado: Tierras en forma de planos inclinados, con pendientes de
7-12%
- Fuertemente Inclinado : Tierras con inclinación fuerte y pendientes
variables entre 12 - 25%.
- Escarpado: Tierras con inclinaciones fuertes y muy fuertes con
pendientes entre 25 - 50%.
- Muy escarpados: Tierras con inclinaciones muy fuertes con pendientes
superiores al 50%.
Terreno de forma compleja
- Ligeramente ondulado: Tierras con ondulaciones ligeras, con lomos a
alturas aproximadamente similares, cuyas pendientes varían entre 1 - 3 y
3 - 7%.
- Ondulado: Tierras con lomos ligeramente planos o redondeados a alturas
aproximadamente similares y pendientes cortas, que oscilan entre 1-3 y
7-12%.
- Fuertemente ondulado: Tierras con lomos ligeramente planos o redondeados
a alturas aproximadamente similares y pendientes cortas, que varían entre
1-3 y 12-25%.
- Quebrado o fuertemente ondulado: Tierras con diferentes formas,
inclinaciones y longitud de pendientes, las cuales pueden ser cortas o
largas, de lomos redondeados, afilados, o combinación de ambos, con
pendiente de 12-25%.
- Fuertemente quebrado: Tierras con diferentes formas: Inclinaciones y
longitud de pendientes, las cuales pueden ser cortas o largas con lomos
redondeados, afilados, o ambos, con pendientes de 25-50%.
- Escarpado: Tierras con diferentes formas e inclinaciones, con pendientes
largas y diferencias apreciables de nivel entre los puntos más altos y
más bajos: Lomos de cualquier forma. Las pendientes se encuentran entres
50-75%.
- Muy escarpado: Tierra con pendientes largas y diferencias apreciables de
nivel con pendientes mayores del 75%.
Pendiente. Es una característica importante en el uso y manejo de los
suelos. Es la resultante de dividir la diferencia de nivel entre dos
puntos (alto y bajo) por la distancia horizontal entre ellos, expresado en
porcentaje.
Intervalos:
Las características de la pendiente son:
a.......0-1% e.......12-25%
b.......1-3% f.......25-50%
c.......3-7% g.......50-75%
d.......7-12% h.......> 75%
CONDICIONES CLIMATICAS
En los aspectos referentes al clima, se anotará:
- La temperatura, expresada en grados centígrados, describiendo si se
presentan variaciones considerables diurnas o nocturnas, o heladas
aisladas o frecuentes y la velocidad de los vientos.
- Altura en metros sobre el nivel del mar, y el piso térmico.
- Las condiciones meteoreológicas tales como: la precipitación pluvial
promedio, y la distribución de las lluvias (meses de invierno, meses de
verano).
Estos datos deberán consultarse en la estación meteorológica más
cercana al predio.
CONDICIONES DE EXPLOTACION ESPECIFICAS DEL PREDIO.
En cuanto a las condiciones de explotación específica del predio, se
tendrán en cuenta la disponibilidad, aprovechamiento y uso de las aguas;
vías internas; forma geométrica; discontinuidad; pedregosidad y
erosión.
Disponibilidad, aprovechamiento y uso de las aguas: El perito deberá
registrar los nacederos de aguas, lagos, lagunas, quebradas, ríos, pozos
profundos o artesianos con o sin medios mecánicos, verificar si existe
riego por gravedad o por sistemas mecánicos, acueductos rurales,
jagüeyes, o si la explotación del predio depende de las aguas lluvias.
Las aguas se clasificarán así:
Calificación
Descripción
Abundantes
Con Riego por gravedad o por sistemas mecánicos en forma permanente, o
fuentes naturales permanentes.
Suficientes: Con acceso a aguas corrientes o estancadas Permanentes: Con
manas, jagüeyes, pozos con equipos mecánicos, o con acueductos rurales.
Escasas: Con acceso a aguas corrientes y estancadas semipermanentes pero
con limitaciones de uso y, pozos profundos sin maquinaria (aljibes).
Sin aguas: Unicamente se utiliza el agua lluvia.
En caso de que el predio disponga de motobombas, deberá anotarse esta
circunstancia y ubicarlas en el plano lo más aproximadamente posible.
Cuando dentro del predio existan canales de riego, deberá registrarse la
longitud, la sección del canal, el caudal aproximado, las diferencias de
nivel entre la fuente de agua y el terreno que permitan o dificulten la
utilización de las mismas, y las demás características de las obras de
ingeniería, tales como las compuertas, etc. Si el inmueble se halla
dentro de un distrito de riego, deberán dejar constancia del régimen
administrativo del mismo, el número de días y horas al día en que se
pueda regar y la cantidad de agua suministrada al predio, lo mismo que
cualquier otro elemento que se utilice para transporte y almacenamiento de
agua necesaria para el riego. Si existe otro sistema de irrigación, como
la aspersión, la microaspersión o el goteo, se indicarán todas las
características de éllos.
Igualmente se deben señalar las condiciones de drenaje del predio.
Cuando las mejoras consistan en obras que modifiquen permanentemente las
condiciones de productividad, como por ejemplo los canales de riego o
drenaje, se deberá efectúar doble investigación, así: Una para el
predio con sus mejoras, (obras de adecuación), y otra del predio sin
éllas, y la diferencia será el valor atribuíble a las mejoras. El
perito también podrá hacer un estimativo a los costos en que se
incurriría para construírlas en condiciones equivalentes,
depreciándolas en razón del uso y el estado en que se encuentren.
Vías internas. Esta condición se considerará únicamente, en cuanto sea
necesaria para la movilización interna en los predios para su
explotación económica, teniendo en cuenta la topografía y extensión de
los mismos, así como las características de las vías, la longitud en
metros o kilómetros, las características de la construcción (trazadas,
recebadas, marcadas, afirmadas, pavimentadas u otras), haciendo referencia
al ancho promedio, presencia de obras de ingeniería tales como puentes,
canales, cunetas, colectores, desagües, y en general el estado de
conservación en que se encuentran las mismas. También deberá tenerse en
cuenta la transitabilidad anual de la vías.
Forma Geométrica. Debe predominar el concepto de facilidad ó dificultad
de la explotación económica de los terrenos, teniendo en cuenta: la
forma geométrica de los terrenos; la ubicación de la infraestructura
básica existente (casa ó casas de administración, jagueyes, etc.) y la
explotación.
De acuerdo con el grado de irregularidad que presente el predio se
clasificarán en menores, medianas y mayores.
Irregularidad Menor: Cuando sólo se presenta una de las anotadas.
Irregularidad Mediana: Cuando concurran dos de las citadas.
Irregularidad Mayor: Cuando las dos condiciones citadas afectan en forma
considerable la explotación del predio.
Las definiciones correspondientes a discontinuidad, pedregosidad y
erosión se encuentran descritas en el [Numeral 3 del Artículo 2 de la
presente Resolución].
4. USO DE LA TIERRA
El perito deberá determinar y ubicar en el plano las tierras productivas
e improductivas, de labor irrigadas, las no irrigadas, las indirectamente
productivas, con pastos naturales, pastos artificiales, pastos mejorados,
bosques y rastrojos, y los distintos cultivos y sembrados que se
encuentren en el predio, separándolos en tres grandes rubros, así:
cultivos permanentes, semipermanentes y transitorios.
Tierras productivas: Son las áreas de terreno que, por sus condiciones
topográficas, climatológicas, y en general por las características
físicas o químicas de sus suelos, se pueden explotar.
Tierras improductivas: Son las áreas que, por su condiciones
topográficas, climatológicas, y en general por las características
físicas o químicas de sus suelos, no se pueden explotar.
Tierras de labor irrigadas: Son aquellas que para su producción cuentan
con aplicación de agua, que de suyo falta para el desarrollo del cultivo,
mediante la utilización de un sistema de riego.
Tierras de labor no irrigadas: Son las tierras que carecen de un sistema
de riego o de irrigación y que, para su producción, dependen
exclusivamente de las lluvias.
Pastos Naturales: Es el área que se dedica a la producción de alimentos
para el ganado, con gramíneas y leguminosas nativas de la región.
Pastos artificiales: Es el conjunto de los cultivos herbáceos forrajeros
no producidos espontáneamente.
Pastos mejorados: Son los pastos naturales no nativos de la región,
sometidos a prácticas técnicas de uso y manejo.
Bosques: Es el conjunto de plantaciones naturales o artificiales de igual
o distinta naturaleza, que están en explotación o pueden ser explotados.
Rastrojos: Son las áreas con vegetación en estado de abandono que
alcanza alturas hasta de tres metros, aptas para agricultura o ganadería
que necesitan desmonte para ser aprovechadas.
Cultivos permanentes: Son aquellos tales como el café, la palma africana,
la palma de coco, el caucho, los árboles frutales y maderables, y
cualquier otro cultivo que exija un periódo superior a tres años entre
su siembra y su cosecha, o que su período de producción se prolongue por
más de cinco años. Por cada uno de estos cultivos será necesario
inventariar las variedades existentes, las edades, la densidad, prácticas
de manejo, producción por hectárea, el estado fitosanitario y demás
características que permitan identificarlos y avaluarlos.
Cultivos semipermanentes: Son aquellos tales como la caña de azúcar, el
banano, el plátano, la piña, la papaya, la maracuyá, o cualquier otro
cultivo que exija un periódo de producción superior a un año, e
inferior a tres años entre su siembra y su primera cosecha, o cuyo
período de producción se prolongue entre uno y cinco años.
En cada caso se deberán registrar las variedades, la edad, la densidad y
los demás señalados para los cultivos permanentes.
Las cosechas próximas a recolección en los cultivos permanentes y
semipermantes no serán avaluadas.
Cultivos transitorios: Son aquellos que exigen un periódo de producción
menor a un año, tales como el arroz, el sorgo, la papa y el algodón.
En cada caso se deben registrar las variedades, producción por hectárea,
área sembrada y estado en que se encuentre.
Los cultivos transitorios no serán avaluados.
5. CONSTRUCCIONES Y ANEXOS
Para su reconocimiento y calificación, siempre que se encuentren
directamente vinculados a la producción y productividad del inmueble,
será necesario identificar las áreas de cada una de ellas, la clase,
calidad de los materiales, la estructura, acabados, estado de
conservación, vetustez, en general sus características y destinación
(vivienda, galpones, bodegas, casa elba, beneficiadero). También deberá
registrarse si el predio o las construcciones están conectadas a los
servicios públicos, como la telefonía rural, energía eléctrica y
acueducto rural.
Así mismo se investigará sobre los corrales, abrevaderos, cercas
internas y perimetrales, dotación de infraestructura de riego, drenajes,
y en general toda construcción realizada en el predio que incida en su
valor o que lo acrezca como consecuencia de inversiones y adecuaciones
realizadas en el fundo para su apropiada explotación económica.
6. MAQUINARIA Y EQUIPOS FIJOS INSTALADOS
Cuando estén directamente vinculados a la producción y al incremento de
la productividad física del inmueble, tales como despulpadoras, secadoras
y trapiches, se procederá a efectuar un inventario, determinando las
marcas, modelos, capacidad de acción, edad, estado y cualquiera otra
característica que permita una correcta identificación de su probable
precio en el mercado.
Para efectos de clasificar las mejoras útiles y no útiles, el perito
deberá tener en cuenta las siguientes definiciones:
Mejoras útiles.- Por mejoras útiles se entenderá las que hayan
aumentado el valor venal de la cosa, consideradas como tales las mejoras
productivas.
Mejoras no útiles.- Por mejoras no útiles se entenderá las que no
aumenten el valor venal de la cosa. Quedan comprendidas dentro de ellas
las mejoras improductivas y las voluptuarias.
Mejoras improductivas.- Son las que no tienen vinculación directa con el
proceso productivo que se adelante o proyecte realizar en el predio.
Mejoras voluptuarias.- Son mejoras voluptuarias, las definidas como tales
en el [Inciso 2o. del artículo 967 del Código Civil] y, en general,
aquellas que no aumentan el valor venal del predio en el mercado general o
sólo lo aumentan en una proporción insignificante.
7. VARIABLES EXOGENAS
Respecto de las variables exógenas del predio, el perito consultará el
Plan de Desarrollo Municipal y los planes y proyectos de las entidades
públicas con presencia en el respectivo municipio.
CAPITULO
III
INSCRIPCION DE PERITOS DE LA REFORMA AGRARIA
ARTICULO 3- Inscripción. El formulario de solicitud de inscripción en el
Listado Nacional de Peritos para la Reforma Agraria, deberá diligenciarse
en forma clara, precisa y veraz y acompañarse de los siguientes
documentos e información, según el caso para el cual se solicite la
inscripción:
- Nombre o razón social del interesado, según se trate de persona
natural o jurídica.
- Domicilio, dirección y teléfono de la oficina principal, de sucursales
y agencias.
- Fotocopia autenticada del diploma, matrícula profesional o tarjeta
profesional, así como las constancias de asistencia a seminarios y cursos
de actualización en conocimientos técnicos sobre avalúos, y las de
haber practicado diligencias de inspeción ocular en procedimientos
agrarios, si fuere el caso, según el propósito para el cual solicita la
inscripción.
- Certificaciones sobre práctica de avalúos y prueba de la inscripción
como perito en otras entidades o asociaciones. La fecha de expedición de
las certificaciones no podrá ser mayor a tres (3) meses, contados desde
la fecha de la solicitud de inscripción ante el INCORA.
- En el caso de personas jurídicas, certificado de la Cámara de Comercio
sobre constitución de la sociedad o compañía, objeto social, relación
de socios salvo que sea sociedad anónima, reformas de sus estatutos y
representante legal, expedida con anterioridad no mayor de cuarenta y
cinco (45) días. Si la sociedad que solicita la inscripción relaciona
otras personas jurídicas como vinculadas, deberá acreditarlo mediante el
documento respectivo.
- Relación del personal técnico disponible para avalúos o diligencias
especiales al servicio del solicitante, la clase de vinculación y su
duración, indicando estudios, títulos, matrículas, tarjetas
profesionales, experiencia de cada uno medida en tiempo de ejercicio o en
el número de avalúos practicados y documentos que acrediten la
vinculación a sociedades avaluadoras.
- Relación de los contratos realizados y certificación de los ejecutados
o en ejecución en los últimos dos (2) años, con indicación de la fecha
de iniciación, terminación, valores facturados, objeto del avalúo o
peritaje y cumplimiento.
- Declaración de renta o balance general del año inmediatamente anterior
a la solicitud de la inscripción, certificado por Contador Público
anexando copia de la matrícula y vigencia de la misma.
- Referencias de bancos y compañias de seguros expedidas dentro de los
últimos tres (3) meses.
- Cualquiera otra información que requiera el Instituto en el formulario
de solicitud de inscripción respectivo.
Las personas naturales o jurídicas interesadas en la inscripción en el
Listado Nacional de Peritos para la Reforma Agraria, podrán presentar
dentro de los términos de la convocatoria que disponga el Instituto la
documentación correspondiente. Con base en la información contenida en
los formularios respectivos y los anexos que allegue el peticionario, el
INCORA procederá a efectuar la evaluación y verificación respectiva, o
a solicitar la complementación que fuere necesaria, o a devolver los
formularios que no se encuentren debidamente diligenciados.
De los resultados de la actuación anterior se preparará un informe
respecto de cada solicitud y, con base en el cumplimiento de los
requisitos y exigencias contempladas en la Ley 80 de 1993, la [Ley 160 de
1994], el [Decreto 1139 de 1995] y demás disposiciones vigentes que
fueren aplicables, se procederá a aceptar o negar la solicitud de
inscripción en el Listado Nacional de Peritos para la Reforma Agraria
mediante resolución motivada expedida por el Gerente General del
Instituto.
El INCORA entregará a las personas naturales o jurídicas inscritas las
normas e instrucciones relacionadas con la práctica, elaboración y
rendición de los avalúos comerciales y la realización de inspecciones
oculares y rendición de dictámenes en los procedimientos de adquisición
y negociación de tierras y en los administrativos agrarios, la forma de
contratación y las tarifas que se reconocerán.
La solicitud de inscripción no causará derecho alguno, pero las personas
interesadas cubrirán el valor de los formularios impresos que deban
diligenciarse, los que serán preparados y distribuídos por el INCORA y
en los que se consignará de manera clara y precisa los datos e
informaciones de carácter general o especial que sean pertinentes.
CAPITULO
IV
DESIGNACION Y SORTEO DE PERITOS Y EXPERTOS
ARTICULO 4- Designación y sorteo. Cuando se trate de peritos avaluadores,
se organizará la lista teniendo en cuenta la fecha de la resolución
expedida que autorice la inscripción respectiva y la designación se
hará en forma rotatoria, por orden alfabético, de manera que el mismo
perito no pueda ser escogido por segunda vez sino cuando se hayan agotado
los nombres que figuren en el listado respectivo.
Copia de las actuaciones relacionadas con la designación de los peritos
avaluadores serán enviadas por el Gerente Regional al Subgerente
Operativo, para los efectos de evaluación y control correspondientes.
Cuando se trate de los expertos que deban practicar las diligencias de
inspección ocular y rendir los dictámenes en otros procedimientos
administrativos agrarios, conforme a lo previsto en el [Capítulo V del
Decreto 1139 de 1995], los nombres de quienes se hallen inscritos en el
Listado Nacional de Peritos para la Reforma Agraria serán numerados y
clasificados en estricto orden alfabético para efectos de elaborar la
lista respectiva.
Para la diligencia del sorteo, se introducirán en una bolsa tantas fichas
numeradas como corresponda a los expertos de la lista, siempre que se
encuentren disponibles en el momento de la actuación.
Se procederá entonces a sacar, por quien presida la diligencia, una a una
las fichas numeradas y se asignará en el respectivo orden para cada
diligencia de inspección ocular que hubiere sido decretada, con el fín
de atender la correspondiente solicitud.
El sorteo de cada experto comprenderá únicamente la realización de las
inspecciones oculares, la rendición de los dictámenes y el lapso
asignado para la respectiva actuación, y sólo podrá participar
nuevamente en otros sorteos, una vez que se hayan agotado los nombres de
quienes figuren en el listado correspondiente.
Además del Agente del Ministerio Público Agrario, en la diligencia de
sorteo deberán participar indelegablemente el Gerente Regional, el Jefe
de la Sección Jurídica y un abogado adscrito a esta dependencia, quien
actuará como secretario.
De todo lo actuado se dejará constancia en actas, la que será suscrita
por quienes hubieren participado en la diligencia y copia de la misma se
remitirá al Subgerente Jurídico para los efectos correspondientes.
De igual forma se procederá cuando se trate del sorteo de los peritos del
Ministerio del Medio Ambiente o de la Corporación Autónoma Regional
respectiva que se hallen incluídos en el Listado Nacional de Peritos para
la Reforma Agraria.
CAPITULO
V
CONTROL DE CALIDAD DE LOS AVALUOS
ARTICULO
5. Control de calidad. Los avalúos comerciales estarán sujetos a un
control de calidad que se llevará a cabo por el INCORA, el cual versará
sobre el cumplimiento de los criterios, métodos, operaciones y el
procedimiento establecidos en el [Decreto 1139 de 1995] y la presente
Resolución para la práctica, elaboración y rendición de los avalúos
comerciales de predios y mejoras rurales.
Para efectos del control de calidad, el Instituto podrá comparar los
valores unitarios del avalúo respectivo con los practicados al mismo
predio o con otros avalúos efectuados en la misma zona homogénea física
en los dos (2) últimos años, actualizando los precios de acuerdo al
Indice de Precios al Productor del sector agropecuario (IPP), o utilizar
otro método de comparación.
Para tales efectos, el INCORA establecerá un Banco Nacional de Datos,
donde se llevará un control de predios avaluados por veredas, municipios
y departamentos, fecha de realización y valores e información sobre la
identificación física de los mismos, que sirvan de referencia para el
control de calidad de nuevos avalúos. También se consultarán las zonas
homogéneas físicas y las zonas homogéneas geoeconómicas que se
encuentren establecidas por las oficinas de Catastro o el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi.
Una vez que el Instituto haya verificado el cumplimiento de los
requisitos, actuaciones y demás exigencias contempladas en la [Ley 160 de
1994] y los reglamentos que fueren pertinentes, el [Decreto 1139 de 1995]
y la presente Resolución, se procederá a tramitar los informes de
avalúo correspondientes.
ARTICULO
6- Vigencia. La presente Resolución rige a partir de la fecha de su
publicación y deroga las disposiciones que le sean contrarias.
COMUNIQUESE,
PUBLIQUESE Y CUMPLASE.
Dada en Santa Fé de Bogotá, D.C., a 12 de Septiembre de 1995
TIBERIO ALZATE VARGAS
GERENTE GENERAL
ALEJANDRO OLAYA VELAZQUEZ
SECRETARIO GENERAL
PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL No. 42029 DE SEPTIEMBRE 29 DE 1995.
|
