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Poder Ejecutivo Provincial
POLÍTICA AMBIENTAL - BARRIOS CERRADOS -
REGULACION
Decreto (PEP) 27/98. Del 7/1/1998. B.O.: 2/2/1998. Política Ambiental.
Barrios Cerrados. Normas sobre Emprendimiento Urbanístico denominado
“Barrio Cerrado”.
VISTO:
las necesidades manifiestas y requerimientos formulados por diversos
Municipios de la provincia, especialmente del conurbano bonaerense y
cercanos a éste y,
CONSIDERANDO:
Que el
artículo 70º del decreto Ley 8912/77 establece que la responsabilidad
primaria del ordenamiento territorial recae en el nivel municipal.
Que en
el artículo 3° del decreto Ley 8912/77 se establecen los principios
rectores en materia de ordenamiento territorial por los que la provincia
está obligado a velar.
Que la
dinámica del mercado ha generado nuevos fenómenos urbanísticos de gran
significación en términos de inversión económica con consecuencia y
efectos positivos en materia de empleo.
Que
asimismo, el fenómeno urbanístico resultante de estos emprendimientos
recepciona una demanda acorde a nuevas realidades socioculturales.
Que los
emprendimientos en cuestión están dirigidos a sectores sociales con
diferentes niveles de ingreso.
Que el
fenómeno social resultante de este tipo de urbanizaciones ha cobrado
gran desarrollo en corto tiempo con tendencia a una evolución creciente.
Que no
obstante la iniciativa ya plasmada por algunos Municipios de normar
mediante ordenanzas de excepción u ordenatorias de carácter general no
puede quedar circunscripta al ámbito municipal sino que requiere de
precisiones provinciales que enmarquen el accionar municipal dentro de
los lineamientos del decreto Ley 8912/77 en lo que hace al ordenamiento
territorial y uso del suelo como imperativo del presente y preservación
para el futuro.
Que ha
dictaminado la Asesoría General de Gobierno (fs. 16/16 vta.) ha
intervenido la Contaduría General de la provincia (fs. 27/28) y ha
tomado vista el señor Fiscal de Estado (fs. 30/30 vta.).
Por
ello el Gobernador de la provincia de Buenos Aires DECRETA:
Artículo 1°.- Se entiende por barrio cerrado (BC) a todo emprendimiento
urbanístico destinado a uso residencial predominante con equipamiento
comunitario cuyo perímetro podrá materializarse mediante cerramiento.
Artículo 2°.- Podrá localizarse en cualquiera de las áreas definidas por
la ordenanza municipal de ordenamiento territorial (urbana,
complementaria o rural). En los casos que corresponda, el Municipio
deberá propiciar el cambio normativo pertinente a fin de dotar al predio
de los indicadores urbanísticos, mediante los estudios particularizados.
Artículo 3°.- La implementación de un barrio cerrado estará condicionada
al cumplimiento de los siguientes requisitos sometidos a aprobación
municipal y convalidación provincial:
a) La
localización debe resultar compatible con los usos predominantes.
b) Las
condiciones de habitabilidad, tanto en lo que hace al medio físico
natural como a la provisión de infraestructura de servicios esenciales,
deben estar garantizadas.
c) La
presentación de un estudio de impacto que deberá incluir los aspectos
urbanísticos, socioeconómicos y físicoambientales.
d) El
emplazamiento no ocasionará perjuicio a terceros respecto de la trama
urbana existente ni interferirá futuros ejes de crecimiento,
garantizando el uso de las calles públicas de acuerdo a lo prescripto
por los artículos 50 y 51 del decreto Ley 8912/77, artículo 1° del
decreto Ley 9533/80 y artículo 27 del decreto Ley 6769/58.
e) El
cerramiento del perímetro deberá ser transparente y tratado de manera
que no conforme para el entorno un hecho inseguro, quedando expresamente
prohibida su ejecución mediante muro aún en condiciones de retiro
respecto de la línea municipal.
f) En
caso de forestar el cerramiento del perímetro, aún en condiciones de
retiro respecto de la línea municipal, deberán respetarse las
condiciones establecidas en el inciso anterior.
g)
Deberá prever su integración con el entorno urbano en materia de redes,
accesos viales, servicios generales de infraestructura y equipamiento
comunitario, con carácter actual o futuro. En todo supuesto, deberán
respetarse y no podrán ocuparse por edificaciones, las proyecciones de
avenidas y otras vías principales (y los retiros de líneas de
edificación vigentes). Deberán asimismo construirse veredas perimetrales
de acuerdo a las disposiciones municipales vigentes.
h) Se
exigirá un compromiso de forestación del emprendimiento y de tratamiento
de la red circulatoria, incluyendo la calle perimetral, mediante
mejorado y pavimentación.
i) El
equipamiento comunitario, los servicios esenciales y de infraestructura,
así como los usos complementarios propuestos, deberán adoptarse en
relación a la escala del emprendimiento.
j) En
las áreas complementarias y rural deberán localizarse en zona
residencial extraurbana (ZRE) y/o club de campo.
k) Los
emplazamientos de barrios cerrados deberán contemplar la razonabilidad
y/o impacto urbanístico respecto de las distancias con otros
emprendimientos similares.
En el
caso que correspondiera se sancionará una ordenanza garantizándose el
cumplimiento del decreto Ley 8912/77 y del decreto Ley 9533/80.
Artículo 4°.- El cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo
3° deberá ser formalizado a través de un estudio urbanístico del terreno
y su área de influencia, al cual se le adjuntarán las certificaciones
técnicas pertinentes emanadas de los organismos municipales y
provinciales, en función de las características del emprendimiento
sometido a aprobación ante la Secretaría de Asuntos Municipales e
Institucionales del Ministerio de Gobierno y Justicia de la provincia de
Buenos Aires.
Artículo 5°.- La propuesta de barrios cerrados que sin afectar el
trazado de las calles públicas y mayores de 4 Has. para el área urbana o
16 Has. para las áreas complementarias o rural, será acompañado de un
estudio urbanístico referido al emprendimiento y su área de influencia
que justifique su razonabilidad y/o alto valor paisajístico y/o la
condición de predio de recuperación y/o su ecuación
económico-financiera.
Artículo 6°.- Los barrios cerrados deberán cumplimentar lo establecido
en el artículo 56 del decreto Ley 8912/77, en lo referido a la cesión de
espacios verdes y libres públicos y reservas para equipamientos
comunitario que se calculará de acuerdo a la tabla contenida en el
artículo mencionado donde el Municipio determine.
Artículo 7°.- La circulación perimetral del barrio cerrado deberá ser en
todos los casos el resultado de un estudio pormenorizado que será
dispuesto y aprobado por el Municipio. La trama circulatoria interna, en
cualquiera de las áreas o zonas, deberá responder a los requerimientos
de la estructura urbana propuesta mediante el diseño de espacios
circulatorios que tengan como mínimo los siguientes anchos:
Trama
interna: Calle de penetración y retorno: once (11) metros hasta una
longitud de ciento cincuenta (150) metros, trece (13) metros hasta
doscientos cincuenta (250) metros y quince (15) metros para mayor
extensión.
Artículo 8°.- Para el análisis de la propuesta y la obtención de la
Convalidación Técnica Preliminar (prefactibilidad) así como la
Convalidación Técnica Final (factibilidad) se deberá dar cumplimiento en
lo pertinente a los requisitos establecidos por los artículos 6° y 7°,
respectivamente, del decreto 9404/86.
Artículo 9°.- La Convalidación Técnica Final (factibilidad) habilitará a
la aprobación de los planos de subdivisión. Las obras en los predios que
pudieren ejecutarse o iniciarse antes de la obtención de la
Convalidación Técnica Final (factibilidad) serán responsabilidad
exclusiva y solidaria del proponente y del comprador del predio
Artículo 10°.- Los barrios cerrados deberán gestionarse a través de la
Ley Nacional 13.512 de Propiedad Horizontal sin vulnerar los indicadores
contenidos en el artículo 52 del decreto Ley 8912/77 u optar en lo
pertinente por el régimen jurídico establecido por el decreto 9404
Artículo 11°.- La propuesta de barrio cerrado que constituya una
ampliación del existente deberá dar cumplimiento en lo pertinente a lo
prescripto en los artículos 3° y 8° del presente.
Artículo 12°.- La propuesta de barrio cerrado que por su escala y
volumen de inversión constituya un emprendimiento a ser ejecutado en más
de una etapa deberá cumplir con lo prescripto en el artículo 3° del
presente con referencia al conjunto o al total de la propuesta que será
sometida a la evaluación hasta la obtención de la C.T.P. (prefactibilidad).
Ello habilitará a que el trámite de la primera etapa a ejecutarse
prosiga hasta la obtención de la C.T.F. (factibilidad) adoptándose igual
criterio para las etapas sucesivas hasta el completamiento del conjunto.
Artículo 13°.- La falta de cumplimiento de lo establecido en la presente
normativa hará pasible a los responsables de las sanciones previstas en
los artículos 94 al 97 del decreto Ley 8912/77.
Artículo 14°.- La Secretaría General de lo Gobernación coordinará la
actividad de los organismos, reparticiones y/o dependencias provinciales
que conforme al presente tengan intervención en lo que la aprobación de
las propuestas de establecimientos de barrios cerrados se refiere.
Artículo 15°.- Las disposiciones de este decreto resultan de aplicación
prevalente a cualquier normativa que se oponga a la presente.
Artículo 16°.- El presente decreto será refrendado por el señor Ministro
Secretario en el Departamento de Gobierno y Justicia.
Artículo 17°.- Regístrese, notifíquese al señor Fiscal de Estado,
comuníquese, publíquese, dése al Boletín Oficial y remítase al
Ministerio de Gobierno y Justicia, a sus efectos. |