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Poder Ejecutivo Provincial
POLÍTICA AMBIENTAL - CLUBES DE CAMPO -
REGULACION
Decreto (PEP) 9404/86. Del 24/12/1986. Política Ambiental. Clubes de
campo. Regulación de su constitución.
La
Plata, 24 de diciembre de 1986.
Visto
el expediente Nº 2400-1537/86, del Ministerio de Obras y Servicios
Públicos, en el cual se da cuenta del estudio realizado por la Comisión
Especial constituida de conformidad con lo dispuesto por la
Resolución Ministerial Nº 601/86, modificada por su similar Nº 648/86,
obrantes en fotocopia a fojas 1/5 y 6, respectivamente; y
CONSIDERANDO:
Que la
experiencia obtenida con la aplicación del Decreto-Ley 8912/77 en lo
referente a los clubes de campo, aconsejan reglamentar las normas
incluidas en su Capítulo V del Título III, a fin de complementar o
clarificar las disposiciones vigentes;
Que la
reglamentación que se dicte debe atender a los efectos singulares de los
clubes de campo y condensar en un solo texto normativo, las diversas
disposiciones relacionadas con los recaudos convalidatorios de tales
emprendimientos;
Que los
clubes de campo constituyen una especie de los denominados complejos
urbanísticos o urbanizaciones especiales, caracterizados por regirse de
acuerdo a un plan urbanístico especial, la existencia de múltiples
inmuebles o unidades parcelarias con independencia jurídica, un similar
destino funcional, disponibilidades de áreas de uso común y prestación
de servicios generales y eventual existencia de una entidad prestataria
de los servicios y propietaria de los bienes comunes, que integran los
titular de las parcelas residenciales;
Que
esas características exigen una regulación diferenciada de la
correspondiente a las urbanizaciones ordinarias, tal como resulta del
Decreto Ley 8912/77;
Que
esas normas específicas denotan, como surge con evidencia de la
reglamentación propuesta, la confluencia del derecho público y el
derecho privado en la aportación de instituciones jurídicas destinadas a
resolver los requerimientos de este tipo de complejos;
Que por
lo tanto la Provincia atiende así una realidad urbanística diferenciada
acorde con las evoluciones de las normas sobre uso del suelo en otros
países;
Que la
mayoría de los complejos creados desde la sanción del Decreto-Ley
8912/77, han adoptado como régimen el de la propiedad horizontal. La
inexistencia de otro instituto jurídico apropiado que permitiera
resolver la necesidad de un complejo de acceso restringido, áreas
comunes de propiedad de todos los copropietarios y administración común,
y la posibilidad de mantener calles o espacios circulatorios en el
dominio privado, llevaron a los promotores de esos complejos a
incluirlos en el régimen de la Ley 13512;
Que es
criterio general de la doctrina y congresos especializados, que ese
régimen es inapropiado para su aplicación por su mismo texto y
modalidades regulatorias;
Que
ello ha exigido atender la realidad fáctica y jurídica de los clubes
existentes, para regular su constitución adoptando soluciones
alternativas en el campo competencial del Poder Ejecutivo Provincial;
Que de
conformidad con lo dictaminado por el señor Asesor General de Gobierno (fs.
22) y la vista del señor Fiscal de Estado (fs. 23), corresponde dictar
el pertinente acto administrativo.
Por
ello,
EL
GOBERNADOR DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES
DECRETA
ARTÍCULO 1.- Los clubes de campo que se constituyan conformes al régimen
específico del Decreto-Ley 8912/77 y en base a la creación de parcelas
de dominio independiente, se sujetarán a las siguientes disposiciones:
a) Una
entidad jurídica que integren o a la que se incorporen los propietarios
de cada parcela con destino residencial será titular del dominio de las
áreas recreativas o de esparcimiento y responsable de la prestación de
los servicios generales.
b) Sus
estatutos deberán incluir previsiones expresas referidas a la
incorporación de los adquirentes de cada parcela; representación,
derechos y deberes de los miembros, administración del club,
determinación de las áreas y espacios que conforman su patrimonio
inmobiliario, servicios generales a asumir y modo de afrontar los gastos
comunes, servidumbre reales y restricciones urbanísticas previstas y
toda otra disposición destinada a asegurar el correcto desenvolvimiento
del club según el proyecto propuesto.
Cuando
la entidad promotora sea una asociación civil preexistente, podrá la
misma asumir la titularidad de las áreas comunes y prestar los servicios
generales. En este caso se exigirá la modificación o adecuación de los
respectivos estatutos para contemplar los aspectos consignados en el
párrafo precedente.
c) A
los efectos de cumplimentar lo dispuesto por el artículo 64 inciso b)
del Decreto Ley 8912/77, con simultaneidad a la transmisión del dominio
de cada parcela perteneciente al área de viviendas, deberá constituirse
el derecho real de servidumbre de uso sobre las áreas de esparcimiento,
el que deberá constar como restricción en el plano de subdivisión
pertinente.
d) Podrá optarse por mantener en el dominio privado las áreas que
configuren la red de circulación interna. En este supuesto, dichas
superficies quedan sujetas a la afectación especial que resulte de su
destino (espacios circulatorios) y acordes con el uso, trazado y
características contenidas en la memoria técnica proyecto de planta y
plano de mensura y subdivisión aprobado. La entidad a que aluden los
precedentes incisos a) y b) será también titular dominial de dichos
espacios circulatorios.
e) Los
planos de subdivisión contendrán la determinación según mensura, de la
superficies afectadas con destino a esparcimiento y circulación conforme
se opte por las disposiciones precedentes. Asimismo deberán consignarse
en dichos planos, como restricción de venta referida a las parcelas
residenciales, la exigencia de la previa transmisión del dominio de las
áreas de esparcimiento y circulación a la entidad referida en los
incisos a) y b).
ARTÍCULO 2.- Las previsiones de inciso 2.2.1 del artículo 65 del Decreto
Ley 8912/77 en cuanto al acceso principal, no serán de aplicación cuando
se proponga una alternativa válida que satisfaga los requerimientos por
el enunciado, con aprobación de la comuna.
ARTÍCULO 3.- Las previsiones del artículo 67 del Decreto Ley 8912/77
serán también aplicables a los clubes de campo creados con posterioridad
a la vigencia de dicha norma.
El
cerramiento total de área y la asunción de la prestación de los
servicios por parte de la entidad jurídica peticionante, subsistirá en
tanto el club conserve el carácter que justificó su aprobación. Esta
previsión será aplicable a las situaciones preexistentes cuando su
configuración y características funcionales sean asimilables al régimen
del Capítulo V, Título III del Decreto Ley citado.
ARTÍCULO 4.- La exigencia del artículo 69 del Decreto Ley 8912/77 no
será aplicable cuando los municipios delimiten zonas del área rural para
la localización del club de campo. A estos efectos, los municipios
deberán efectuar el estudio particularizado que justifique la real
necesidad de la creación y magnitud de la zona propuesta.
Asimismo se admitirá la localización de club de campo no comprendido en
una zona específica y a menor distancia que la establecida por el
precitado artículo, cuando se trate de predios no aptos para la
explotación agropecuaria intensiva o extensiva y se efectúe el estudio
particularizado que demuestre la real existencia de hechos paisajísticos
(arboledas añejas); particularidades topográficas (lago, laguna, río,
etc.); terrenos a recuperar (predios inundables o bajo costa, dunas,
médanos, etc.); como así también otros elementos de significación
(construcciones de valor arquitectónico, etc.) que justifique la
localización propuesta. Dicho estudio deberá ser avalado por el
municipio y aprobado por el organismo competente del Ministerio de Obras
y Servicios Públicos.
ARTÍCULO 5.- La factibilidad de un club de campo se concederá en dos
etapas: la convalidación técnica preliminar (prefactibilidad) y la
convalidación técnica final (factibilidad). A dichos fines deberán
presentarse ante la Dirección de Ordenamiento Urbano organismo
competente del Ministerio de Obras y Servicios Públicos, la
documentación pertinente.
ARTÍCULO 6.- Para obtener la convalidación técnica preliminar de un
anteproyecto de club de campo deberá presentarse la documentación que a
continuación se detalla :
a) Aprobación de la localización por parte del municipio
b) Certificado de aptitud del predio otorgado por la Dirección
Provincial de Hidráulica.
c) Cuando el suelo esté constituido total o parcialmente por formaciones
medanosas, certificado de aprobación de la fijación y forestación del
suelo otorgado por el Ministerio de Asuntos Agrarios.
d) Certificado de prefactibilidad de provisión de agua (cualitativo y
cuantitativo) en relación a la cantidad de usuarios prevista, otorgado
por la Administración General de Obras Sanitarias.
e) Plano del anteproyecto urbanístico sobre la base de medidas según
título y / o catastro, en el que conste:
e-1)
Localización del área común de esparcimiento y de las áreas destinadas a
residencia y a vías de circulación interna, como así también las medias
calles perimetrales a ceder y la vía de conexión con la red externa, con
la indicación de medidas de parcelas y ancho de calles.
e-2)
Balance de superficie en el que se indique los porcentajes asignados a
cada tipo de área (residencial), de esparcimiento común y circulatorio.
e-3)
Densidad bruta y densidad neta residencial, expresada en unidad de
viviendas por hectárea.
e-4)
Número de vivienda unifamiliar o multifamiliares.
e-5)
Ubicación tentativa de las instalaciones previstas para el área común de
esparcimiento.
f) Memoria técnica en la que se especifique :
f-1)
Principales actividades a desarrollar en el club de campo
con indicación de las dominantes.
f-2)
Régimen de subdivisión y de dominio a adoptar. De optarse por el régimen
establecido en el artículo 1°, deberá presentarse el anteproyecto del
estatuto de la entidad jurídica a formar.
f-3)
Número de parcelas previstas como así también número de viviendas
unifamiliares o multifamiliares.
f-4)
Densidad bruta y densidad neta residencial expresada en unidades de
viviendas por hectáreas.
f-5)
Forma en que se prevé efectuar el suministro de agua potable y energía
eléctrica.
f-6)
Forma en que se prevé evacuar las aguas pluviales y los
líquidos cloacales indicando el tratamiento a dar a estos últimos,
cuando así corresponda.
f-7)
Tratamiento de calles internas y de la vía de conexión con la red
externa.
f-8)
Sistema a adoptar para la recolección de residuos.
f-9)
Indicación del compromiso de forestación de las medias calles
perimetrales a ceder.
f-10)
Equipamiento previsto para el área común de esparcimiento.
El
otorgamiento de la convalidación técnica preliminar no implica
autorización para efectuar ningún tipo de obras ni para formalizar
compromisos de venta.
ARTÍCULO 7.-Para obtener la convalidación técnica final (factibilidad)
de un proyecto de club de campo, deberá presentarse la documentación que
a continuación se detalla :
a) Certificado expedido por el Registro de la Propiedad que acredite el
dominio de los inmuebles afectados por el proyecto.
b) Proyecto de obras de saneamiento o hidráulicas aprobados por la
Dirección Provincial de Hidráulica, adjuntándose comprobante
correspondiente.
c) Proyecto del sistema de provisión de agua potable y evacuación de
líquidos cloacales aprobados por la Administración General de Obras
Sanitarias (si correspondiese).
d) Proyecto de la red de circulación y de las obras viales a realizar
aprobado por la comuna.
e) Proyecto de la red de energía eléctrica de distribución domiciliaria
e iluminación aprobado por el ente prestatario del servicio.
f) Planos de obras de equipamiento del área común de esparcimiento de
club y prototipos de viviendas (si correspondiese) aprobados por la
comuna.
g)
Compromiso de forestación de la media calle perimetral a ceder en el que
se determinen las especies arbóreas, aprobado por la comuna.
h) Reglamento urbanístico y de edificación al cual deberán ajustarse los
edificios a construir, en el que se establezcan: indicadores
urbanísticos, tipos de viviendas, materiales, altura máxima de
edificación, retiros y toda otra norma que se considere conveniente para
la obtención de una tipología edilicia adecuada al predio, aprobado por
la comuna.
i) Plano del proyecto urbanístico definitivo, según mensura en el que
conste: balance de superficies densidad bruta (DB), densidad neta
residencial (DNR) número de viviendas unifamiliares o multifamiliares,
firmado por los profesionales, actuantes. De optarse por el régimen
especificado establecido en el art.1, deberá indicarse el derecho real
de servidumbre de uso de la parcela destinada a esparcimiento.
j) Memoria descriptiva definitiva firmada por los profesionales
actuantes, según sus incumbencias.
k) De
optarse por el régimen reglamentado en el art.1° deberá acreditarse la
constitución o adecuación de la entidad de administración y titular de
los bienes comunes y el inicio del trámite para la obtención de la
personería jurídica o aprobación de la reforma de los estatutos, según
correspondiere.
l) De
optarse por el régimen de la Ley 13512, la cesión de calles perimetrales
o colectoras y la eventual unificación de parcelas preexistentes, deberá
acreditarse con plano de mensura aprobado por la Dirección de Geodesia.
m) Certificado de cumplimentación de normas profesionales otorgadas por
las entidades competentes.
ARTÍCULO 8.- Al acordarse la convalidación técnica final se dispondrá la
anotación de una restricción especial en la Dirección Provincial del
Registro de la Propiedad con relación a las inscripciones de dominio
referidas a los inmuebles que conformarán el club de campo como
afectación de los mismos al régimen del Decreto Ley 8912/77 y esta
reglamentación.
Dicha
afectación implicará que no podrán transmitirse las parcelas con destino
residencial hasta tanto se registre la adquisición de dominio de las
áreas de esparcimiento y circulación en favor de la entidad jurídica
consignada en el artículo 1°. La restricción se extinguirá sin necesidad
de peticionar expresa, al efectuarse la registración aludida.
ARTÍCULO 9.- La Aprobación de los planos de subdivisión exigirá
acreditar certificación expedida por el municipio respectivo, la
ejecución de la obras de infraestructura, parquización y forestación y
equipamiento deportivo social y cultural.
ARTÍCULO 10.- El presente decreto será aplicable a los proyectos en
trámite, salvo cuando se hubiese otorgado la convalidación técnica final
con anterioridad a su vigencia.
ARTÍCULO 11.- Derogase la reglamentación del artículo 69 del Decreto Ley
8912/77 incluido en el artículo 1° del Decreto Nº 1549/83, las
Resoluciones Nº 6/78 y 89/81 de la Subsecretaria de Urbanismo y Vivienda
del Ministerio de Obras y Servicios Públicos y la Disposición Nº 1066/84
de la Dirección de Ordenamiento urbano dependiente del citado
Departamento de Estado.
ARTÍCULO 12.- El presente decreto será refrendado por el señor Ministro
Secretario en el Departamento de Obras y Servicios Públicos.
ARTÍCULO 13.- Regístrese, notifíquese al señor Fiscal de Estado,
comuníquese, publíquese, dése al Boletín Oficial y vuelva al Ministerio
de Obras y Servicios Públicos para su conocimiento y fines pertinentes. |